Le locataire est tenu de s'assurer contre les risques locatifs. S'il ne le fait pas, le bailleur peut résilier le bail ou souscrire une assurance à la place du locataire en lui répercutant le montant de la cotisation sur le loyer.

Obligation d'assurance

Le locataire doit souscrire une assurance habitation auprès de la compagnie d'assurance de son choix.

Cette assurance sert à le couvrir contre les risques locatifs (principalement, dégâts des eaux, incendie, explosion).

Le locataire justifie obligatoirement de cette assurance lors de la remise des clefs (attestation d'assurance), puis chaque année à la demande du bailleur.

Si le locataire ne s'assure pas, le bailleur doit lui envoyer un commandement par huissier lui demandant de prendre une assurance.

Où s’adresser ?

Huissier de justice 

Si un mois après la délivrance de ce commandement, le locataire ne s'est pas assuré, le bailleur peut

• résilier le bail si une clause du bail le prévoit,
• ou souscrire lui-même une assurance en lieu et place du locataire, ce dernier devant rembourser les cotisations. Si cette solution est choisie, le bail ne peut pas être résilié.

Si le locataire n'est pas assuré

Résiliation du bail

Une clause peut prévoir la résiliation du bail si le locataire n'est pas assuré.

Dans ce cas, le bailleur doit lui envoyer un commandement par huissier lui demandant de prendre une assurance.

Où s’adresser ?

Huissier de justice 

Si un mois après la délivrance de ce commandement le locataire ne s'est pas assuré, le bail est résilié directement.

Souscription par le bailleur

Le bailleur peut souscrire une assurance à la place de son locataire, en cas de défaut d'assurance de ce dernier.

Pour cela, le bailleur doit d'abord envoyer à son locataire un courrier recommandé avec avis de réception indiquant sa volonté de prendre une assurance à sa place. Le locataire aura alors 1 mois pour prendre une assurance.

L'envoi de ce courrier ne permet pas de résilier le bail en cas de défaut d'assurance même si une clause le permet.

Si le locataire n'est toujours assuré passé le délai de 1 mois, le bailleur peut souscrire lui-même à une assurance.

Le montant total de la prime annuelle souscrite par le bailleur, éventuellement majorée dans la limite de 10%, est ensuite récupérable par le bailleur par 1/12^ème chaque mois au moment du paiement du loyer. Le montant ainsi récupéré doit être inscrit sur :

• l'avis d'échéance,

• et la quittance remise au locataire.

Une copie de l'attestation d'assurance est remise au locataire.

Si le locataire quitte le logement avant l'échéance du contrat d'assurance, le bailleur :

• doit résilier le contrat

• et peut récupérer la fraction de prime exigible auprès du locataire.

Le locataire peut toujours mettre fin à l'assurance souscrite par le bailleur en s'assurant lui-même.

Textes de référence

·       Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 : article 7  

Obligation d'assurance du locataire

·   Décret du 30 mars 2016 fixant le montant maximal de la majoration de la prime annuelle d'assurance pour compte du locataire  

Le locataire est responsable des dommages qu'il peut causer à l'immeuble pendant le temps de la location. Il devra donc réparer les dégâts occasionnés. La loi l'oblige, dans la majorité des cas, à s'assurer pour prendre en charge ces risques : c'est la garantie risques locatifs. Il existe cependant quelques exceptions à cette obligation légale.

L'assurance du locataire est-elle obligatoire ?

Si vous êtes locataire de votre logement, la loi vous oblige à l'assurer, au minimum avec une assurance pour les risques locatifs.

Cependant, vous n'êtes pas obligé de le faire s'il s'agit : 

• d'une location saisonnière 
• ou d'un logement de fonction.

Vous devrez pourtant, dans ces derniers cas, indemniser le propriétaire si vous êtes responsable d'un dommage sur le logement.

Que couvre l'assurance des "risques locatifs" ?

Elle couvre les dommages causés au logement par un incendie, une explosion ou un dégât des eaux.

Cependant, cette assurance couvre uniquement les dégâts occasionnés à l'immeuble. Les dommages qui seraient causés aux voisins ne sont pas inclus et doivent faire l'objet d'une autre garantie, appelée recours des voisins et des tiers, et qui est facultative.

De plus, l'assurance des risques locatifs ne couvre pas vos biens qui pourraient être endommagés. L'assurance ne vous les remboursera pas.

Pour garantir vos biens, vous devez souscrire une assurance complémentaire, couramment nommée multirisques habitation.

À savoir :

Cette assurance est différente de la "garantie universelle des risques locatifs", qui s'adresse au propriétaire.

Quelles sont les conséquences d'un défaut d'assurance ?

Le propriétaire exige une attestation d'assurance à la remise des clés.

Vous devrez également remettre au propriétaire chaque année une attestation d'assurance.

Si vous ne le faites pas, le propriétaire vous mettra en demeure de le faire.

Un mois après cette mise en demeure, si le propriétaire ne dispose toujours pas de l'attestation, il peut souscrire une assurance pour votre compte (en responsabilité civile). Vous devrez régler le montant de la prime d'assurance, éventuellement majorée, en plus du loyer au propriétaire, mensuellement.

À savoir :

Le propriétaire peut appliquer une majoration de cette prime d'assurance pour se dédommager des démarches qu'il a effectuées pour votre compte. Cette majoration ne peut excéder 10% de la prime.

Où s’informer ?

Assurance Banque Épargne Info Service 

Pour des informations complémentaires

Informations sur les démarches et les relations contractuelles dans le domaine de l'assurance, de la banque et de l'épargne

Par téléphone

0 811 901 801

Du lundi au vendredi de 8h à 18h.

Numéro violet ou majoré : coût d'un appel vers un numéro fixe + service payant, depuis un téléphone fixe ou mobile

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61 rue Taitbout

 75436 Paris Cedex 09

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Pour des informations sur les contrats d'assurance

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Textes de référence

• Code civil : articles 1714 à 1751-1
  Règles communes aux baux des maisons et des biens ruraux
  

• Code civil : articles 1382 à 1386
  Délits et quasi-délits
  

• Code des assurances : articles L121-1 à L121-17
  Règles relatives aux assurances
  

• Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 : article 7
  Obligation du locataire de fournir une attestation d'assurance
  

• Décret du 30 mars 2016 fixant le montant maximal de la majoration de la prime annuelle d'assurance pour compte du locataire

Un nouveau décret précise les règles de l’état des lieux. Sans pour autant écarter les risques de litiges entre les propriétaires et les locataires à la fin du bail.

Un décret paru jeudi 31 mars au Journal officiel précise les règles de l’état des lieux pour la location d’un bien à titre de résidence principale. Ce texte vise à appliquer un dispositif de la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) du 24 mars 2014.

L’état des lieux peut être à l’origine de conflits, des bailleurs mettant à la charge de leurs locataires des dépenses de remise en état que ces derniers contestent.

Les mentions obligatoires de l’état des lieux

Le décret fixe la liste des mentions obligatoires de l’état des lieux réalisé au début et à la fin de la location :

• le type d’état des lieux : d’entrée ou de sortie ;

•  sa date d’établissement ;

•  la localisation du logement ;

•  le nom ou la dénomination du locataire et du propriétaire et le domicile ou le siège social du bailleur ;

•  le cas échéant, le nom ou la dénomination et le domicile ou le siège social des personnes mandatées pour l’état des lieux ;

•  si nécessaire, les relevés des compteurs individuels de consommation d’eau ou d’énergie ;

•  le détail et la destination des clés ou de tout autre moyen d’accès aux locaux à usage privatif ou commun ;

•  pour chaque pièce et partie du logement, la description précise de l’état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement. Il peut être complété d’observations ou de réserves et illustré d’images ;

•  la signature des parties ou des personnes mandatées pour l’état des lieux. 

Les mentions spécifiques de l’état des lieux de sortie

Pour l’état des lieux de sortie, il faut également inscrire :

• la nouvelle adresse du locataire ;

•  la date de réalisation de l’état des lieux d’entrée ;

•  éventuellement, les évolutions de l’état de chaque pièce et partie du logement constatées depuis l’établissement de l’état des lieux d’entrée.

Le logement doit contenir uniquement les meubles et équipements indiqués dans le contrat de bail.

La forme du document doit permettre de comparer « l’état du logement » au début et à la fin du bail.

Le propriétaire doit remettre l’état des lieux au locataire sous format papier ou le lui envoyer par courriel.

Une définition de la vétusté

Un logement est devenu vétuste entre l’arrivée et le départ du locataire ? Ce dernier n’a pas à régler les conséquences de la dégradation. Le décret définit la vétusté d’un logement comme « l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement ».

Pour limiter les risques de contentieux, le bailleur et le locataire peuvent s’entendre sur une grille de vétusté lors de la signature du contrat, « choisie parmi celles ayant fait l’objet d’un accord collectif ». Selon PAP, de tels « accords sont assez fréquents pour les logements appartenant ou gérés par les organismes d’habitations à loyer modéré ».

Mais d’après le site d’annonces, elles « sont surtout concentrées sur l’immobilier et sont relativement muettes quant au mobilier ».

En résumé, pour PAP, le décret ne devrait pas écarter les risques de litiges entre les propriétaires et les locataires.

Ces règles entrent en vigueur le 1^er juin prochain.

La « trêve hivernale » des expulsions locatives se termine le 31 mars 2016. À partir du 1er avril 2016, les expulsions peuvent à nouveau être mises en œuvre par un huissier, ce dernier se présentant dans les logements les jours ouvrables entre 6 heures et 21 heures.

Pour mieux prévenir les expulsions liées aux situations d’impayés, l’Agence nationale pour l’information sur le logement (Anil) propose un numéro unique gratuit à destination des propriétaires et des locataires intitulé « SOS impayés de loyers », accessible au 0805 160 075.

Causes de l’impayé ? Montant ? Stade de la procédure ? Les services départementaux de l’Anil, les Adil, fournissent aux particuliers des informations adaptées à leur situation : mise en place d’un plan d’apurement amiable entre bailleur et locataire, aides existantes, souscription d’une garantie des risques locatifs. Les Adil ne peuvent pas répondre aux demandes de logement mais peuvent orienter les appelants vers les organismes compétents : départements, préfectures, bailleurs, caisses d’allocations familiales ou de mutualité sociale agricole, centres communaux d’action sociale, travailleurs sociaux ou encore associations.

Rappel :

Le propriétaire peut mettre fin au bail si le locataire ne respecte pas son engagement de payer le loyer et les charges aux échéances convenues.

À savoir :

L’AFOC peut vous aider à trouver des solutions pour éviter l’expulsion. Tant que l’expulsion n’a pas été réalisée, il reste un espoir de trouver un arrangement avec le bailleur, et il existe des organismes qui peuvent prendre en charge tout ou partie de votre dette de loyer en fonction de vos ressources. Ces aides peuvent être totales, partielles ou sous forme d’un prêt de la part des organismes  (CAF, FSH, etc…)

Quoiqu’il en soit même si il est vrai que L’AFOC n’a pas la solution a tous vos problème, L’AFOC peut vous aider, n’hésitez pas à prendre contact avec nous en utilisant le formulaire de contact voir sur la gauche de la page dans Contactez nous : Contact. Nous répondrons à tous.

Pour en savoir plus : 

• SOS impayés de loyers  
• Fin de trêve hivernale - Plan national de prévention des expulsions

Dégradations par négligence

Le locataire est tenu de procéder aux  travaux et réparations locatives  pendant toute la durée du bail. Les dommages résultant de sa négligence (défaut d'entretien ou manque de soin) en cours de bail sont à sa charge.

Caractéristiques

Les dégradations engendrées par défaut d'entretien ou manque de soins en cours de location peuvent être de nature diverse, notamment :   

• trous ou tâche sur les murs, 
• porte enfoncée 
• moquette brûlée, 
• parquet abîmé... 

Charge de la responsabilité

Le locataire est responsable de ces dommages s'il en est l'auteur ou s'ils sont causés par : 

• les personnes qui résident habituellement avec lui dans le logement 
• les personnes qu'il héberge ou invite 
• les personnes qui interviennent ponctuellement à sa demande (artisan ou professionnel mandaté pour réaliser des travaux par exemple) 
• un sous-locataires. 

Pour être exonéré de sa responsabilité, le locataire doit démontrer par tout moyen que les dégradations ne lui sont pas imputables (faute commise par le propriétaire ou grosse réparation lui incombant).

À savoir

l'assurance risques locatifs obligatoirement souscrite par le locataire couvre les dommages causés par un dégât des eaux ou un incendie intervenu à son domicile.

Dégradations par vétusté

Les dommages causés par la vétusté restent à la charge du bailleur.

Caractéristiques

La vétusté correspond à une usure naturelle des lieux due à un usage normal prolongé du logement, par exemple : 

• peintures dont la couleur a passé  
• ou revêtements de sols usés. 

Charge de la responsabilité

Si les dégradations qui interviennent en cours de location résultent de la vétusté du logement, les réparations sont à la charge du bailleur, même si elles ont la nature de réparations locatives.

Dégradations par force majeure

Les dommages causés en cas de force majeure sont à la charge du bailleur, y compris si les dégradations ont la nature de réparations locatives.

C'est le cas par exemple lorsque survient une tempête.

Textes de référence

• Code civil : articles 1714 à 1751

Articles 1732 et 1735

• Code civil : articles 1752 à 1762

Article 1755

• Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 : article 7