« Le locataire ne peut transformer les locaux sans l’accord écrit du propriétaire. Mais la frontière entre simple aménagement et transformation des lieux n’est pas toujours évidente à distinguer. » 

Si le locataire a le droit de faire tous les aménagements qu’il souhaite dans les lieux loués, il ne peut pas transformer le logement. 

C’est l’article 7 f de la loi du 6 juillet 1989 qui en pose le principe. Le locataire ne doit « pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire… » 

LES TRAVAUX DE TRANSFORMATION CONCERNÉS 

Seuls les travaux de « transformation » sont concernés. 

A l’inverse, le bailleur ne peut s’opposer aux travaux d’aménagement réalisés dans le logement par le locataire (article 6d de la loi du 6 juillet 1989). 

LES AMÉNAGEMENT 

Ce sont les travaux qui se limitent à permettre une utilisation des lieux loués ou qui ne portent pas atteinte au gros oeuvre. 

Dans ce cas, le locataire ne sera pas tenu de remettre les lieux en l’état (enlever les aménagements) après son départ. 

LES TRANSFORMATIONS 

La loi n’en disant pas plus, c’est l’analyse de la jurisprudence qui permet de dessiner les contours de la notion de transformation. 

Tapisser, repeindre les murs et les plafonds ou même poser de la moquette ne sont que de simples travaux d’aménagement et non de transformation. 

A l’inverse, pratiquer de larges ouvertures dans les murs, abattre des cloisons, agrandir les pièces, modifier totalement la configuration des lieux ou encore abattre une partie des arbres du jardin sont des travaux de transformation et non de simple aménagement. 

L’EXCEPTION : L’ACCORD ÉCRIT DU BAILLEUR 

Ces travaux de transformation ne sont pas interdits mais nécessitent avant d’être effectués par le locataire, l’accord écrit du bailleur. 

Attention, il est important de prévoir également dans l’écrit le sort des travaux à la fin du bail afin d’éviter les mauvaises surprises. 

Il faut négocier avec le bailleur et coucher sur le papier la solution retenue qui peut aller de l’indemnisation du locataire par le bailleur jusqu’à l’obligation de remettre les lieux en l’état. 

Si le sort des travaux de transformation à l’issue du bail n’est pas mentionné, c’est-à-dire si le bailleur ne fait que donner son accord pour les travaux prévus, dans ce cas on applique l’article 555 du code civil en fin de bail. 

Selon ce texte, à l’issue du bail le propriétaire aura le choix soit de conserver les aménagements mais dans ce cas il devra rembourser la plus-value apportée au bien ou le coût des travaux réévalué à la date du remboursement, soit de demander au locataire de remettre les lieux en état et à ses frais. 

LES TRAVAUX D’AMÉLIORATION

Dans le cas où le locataire a effectué les travaux de transformation sans l’accord du bailleur, ce dernier dispose de plusieurs options en fonction des circonstances : 

 Si les travaux réalisés par le locataire mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local, le bailleur peut exiger aux frais du locataire la remise en état immédiate du logement, même en cours de bail. 

 Dans les autres cas de travaux de transformation réalisés sans accord mais qui n’altèrent pas les équipements ou la sécurité du local, le bailleur dispose d’une option qu’il peut utiliser uniquement au moment du départ du locataire. Il peut soit exiger la remise en état des lieux aux frais du locataire, soit conserver à son bénéficie les transformations effectuées sans indemnisation au profit du locataire.

Pour éviter au locataire de se retrouver en difficulté, il convient de déposer auprès du bailleur une demande précise d’autorisation et de garder la preuve écrite de son accord. 

 PDF : Location : L’obligation de ne pas transformer les lieux loués 

Voir en ligne : AFOC - Associations FO Consommateurs - Site 

Si l’état des lieux est établi contradictoirement entre les deux parties au contrat, il est gratuit. Il ne peut donc être facturé au locataire, même si le bailleur est représenté par une agence immobilière. Si, en raison de l’opposition de l’une des parties, il est fait appel à un huissier de justice pour dresser cet état des lieux, les frais sont partagés par moitié. Pour l’établissement d’un tel acte, la rémunération est tarifée : son coût est de 115 euros. On ne peut donc pas vous demander plus de 57,50 euros pour les frais d’huissier, même si sa facture est supérieure à cette somme. Si le propriétaire a payé à tort une somme supérieure à ce qu’il aurait dû payer, le locataire n’a pas à supporter ce surcoût.

Les propriétaires et locataires qui retrouvent leur logement investi par des squatteurs peuvent désormais faire constater le flagrant délit de violation de domicile même 48 heures après l’entrée dans les lieux des squatteurs. 

La loi facilitant l’expulsion des squatteurs de chez soi a été publiée le 25 juin. 

La police pourra constater le flagrant délit de violation de domicile même 48 heures après l’entrée dans les lieux des squatteurs, ce qui n'était pas autorisé jusqu'alors. 

Cette loi a été votée le 11 juin dernier après « l’affaire Maryvonne », une octogénaire qui n’avait pas pu retourner vivre dans sa maison de Rennes, investie par une quinzaine de squatteurs depuis plus de 18 mois. 

C’est Natacha Bouchart, la sénatrice-maire de Calais, qui est à l’initiative de cette loi ; elle avait déposé une proposition de loi (n° 531) le 5 juin 2014. 

Deux nouvelles propositions de loi 

Depuis "l'afaire Maryvonne", d’autres propositions de loi ont été déposées pour renforcer le droit des propriétaires sur les squatteurs. 

La proposition de loi n° 2784 présenté par plusieurs députés (20 mai 2015) qui :  

• autorise le propriétaire ou le locataire du logement occupé de demander au préfet de mettre en demeure l’occupant de quitter les lieux, après avoir déposé plainte et fait la preuve que le logement est occupé de manière illicite par un officier de police judiciaire ou un huissier de justice  
• fixe le délai de 48 heures permettant de constater le flagrant délit par un officier de police judiciaire à partir du moment où le propriétaire, le locataire ou l’occupant à titre gratuit constate l’occupation sans droit. 

La proposition de loi n° 2819 présentée par le député Nicolas Dupont-Aignan (28 mai 2015) qui : 

• allonge le délai pour constater le délit flagrant d’occupation du logement par ses squatteurs de 48 heures à sept jours  
• donne le droit au maire de demander au préfet de mettre en demeure l’occupant de quitter les lieux.

La quittance de loyer est un document par lequel le propriétaire ou bailleur reconnait avoir reçu de la part de son locataire le montant du loyer et des charges. 

Le locataire doit la demander expressément à son propriétaire, lequel aura alors l’obligation de lui fournir la quittance gratuitement. (Article 21 loi du 6 juillet 1989).

Pour le locataire, ce document permet de justifier le bon paiement du loyer et des charges en cas de contestation ou de litige.

Dans le cadre de certaines démarches administratives, la quittance de loyer peut aussi servir de justificatif de domicile.

Pour être valable, la quittance de loyer doit obligatoirement comporter le nom et l’adresse du propriétaire ou bailleur et du locataire, le montant du loyer et des charges ainsi que la signature du propriétaire ou du bailleur. 

Voir en ligne : AFOC - Associations FO Consommateurs - Site

A savoir : 

Depuis l’entrée en vigueur de la loi ALUR (27 mars 2014), l’envoi d’une quittance dématérialisée est possible sous réserve de l’accord exprès du locataire. (Article 21 Loi 6 Juillet 1989 –modifié Alur).

C’est la vente de logements locatifs à leur occupant, à plus ou moins 35% du prix des domaines. Ces logements ont plus de 10 ans, sont identifiés dans la politique patrimoniale comme pouvant être vendus et occupés de longue date par le même locataire. La vente concerne jusqu’à présent environ 5 000 logements par an.