La loi Alur avec l'encadrement des loyers à Paris, une menace sur les loyers. Le décret d'application est paru au Journal officiel du 12 juin 2015.

La loi Alur instaure un encadrement des loyers dans les agglomérations de plus de 50 000 habitants où existe un déséquilibre important entre l'offre et la demande de logements. Une disposition qui touche environ 70 % du marché locatif privé, avec une entrée en vigueur prévue dès fin 2014. Comment cette mesure va-t-elle se traduire dans votre quotidien ? Explication de texte.

« Un dispositif suffisamment contraignant pour être efficace, suffisamment souple pour ne pas rentrer dans une logique de prix administrés qui gèlerait le secteur de la location. » Tel était du moins l’objectif affiché par Cécile Duflot en présentant son projet de loi Alur, et plus particulièrement le dispositif d’encadrement des loyers figurant dans son article 6. De fait, c'est sans doute la mesure la plus emblématique de la loi. Elle repose sur la mise en place de loyers de référence, eux-mêmes déterminés par des observatoires locaux des marchés locatifs. Nouveau mètre étalon, le loyer de référence majoré de 20 % devient la ligne jaune pour le bailleur. Géographiquement, son périmètre d’application est celui des zones dites « tendues » : 28 agglomérations de plus de 50 000 habitants(*) où « il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logement entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant », et qui sont déjà à ce titre soumises à la taxe sur les logements vacants. Soit 4,6 millions de locations, représentant près de 70 % des 6,6 millions de logements que compte le parc locatif privé. Un décret viendra énumérer précisément les communes visées au sein de ces agglomérations.

Dans ces périmètres, tous les logements loués à titre de résidence principale – redéfinis pour l’occasion comme les logements occupés au moins huit mois par an par le bénéficiaire du bail, son conjoint ou une personne à charge, y compris les locaux loués à usage mixte d’habitation et professionnel, sont concernés. Ce qui englobe les locations nues, bien sûr, mais aussi les locations meublées et les colocations occupées en tant que résidence principale. Pour les locations meublées, les loyers de référence se verront majorés pour « tenir compte de leur caractère meublé », cette majoration étant déterminée à partir des écarts constatés entre les loyers des logements nus et ceux des meublés par les observatoires locaux. On a évoqué un supplément de 10 % sans que l’information puisse être confirmée… Quant aux colocations, la somme des loyers versés par l’ensemble des colocataires ne pourra être supérieure au loyer plafond s’appliquant aux locations vides ou meublées, selon le cas.

Désavoué par les professionnels et les représentants des bailleurs, l’encadrement des loyers ne fait pas non plus l’unanimité chez les représentants des locataires qui dénonce l’effet pervers de ce loyer, un risque important de provoquer une augmentation générale des loyers.

Un point de repère, le loyer de référence 

Au fur et à mesure que le dispositif d’encadrement va entrer en vigueur dans les 28 agglomérations concernées (tout nouveau bail signé devra respecter la règle suivante : le montant du loyer au mètre carré hors charges figurant au bail ne pourra excéder un plafond correspondant au loyer de référence (art. 17 II) publié par arrêté préfectoral, majoré de 20 % (voir : Un loyer de référence établi à partir du loyer médian). Ce loyer de référence variera lui-même en fonction des caractéristiques du logement, appréciées selon trois critères : la localisation, le nombre de pièces principales et la date de construction de l’immeuble. Dès lors que ce plafond sera respecté, la fixation du loyer restera libre. Voilà pour la théorie. Dans la pratique, il est vraisemblable que le loyer de référence sera vite oublié au profit du loyer de référence majoré, loyer plafond sur lequel se caleront les bailleurs mettant un bien sur le marché, ce qui aura pour effet mécanique de faire augmenter les loyers. À moins d’être propriétaire d’un logement présentant de nombreux défauts qui risque de peiner à trouver preneur, auquel cas ils ...

Lire la suite...

 Le 28 mai 2015 s’est tenue une réunion de concertation  régionale locative (CRC) (*). Lors de cette réunion nous avons abordé entre autre, deux points importants sur lesquels la CLCV et la CNL se sont montré peu soucieux de l’intérêt des locataires.

Tout d’abord nous avons examiné la reconduction du contrat des services d’astreinte (entièrement à la charge du bailleur). C’est ce contrat qui vous permet, en cas d’urgence les nuits, WE et jours fériés, de joindre un service mandaté par le bailleur pour prendre toutes les mesures nécessaires, pour votre sécurité  pour faire cesser un trouble comme, un engorgement de canalisation, une fuite d’eau etc…. A notre grande surprise, alors que l’on tirait un bilan en demi-teinte de ce service, plutôt que de rechercher avec nous la façon de l’améliorer, l’administrateur CNL s’est interrogé sur le bienfondé de ce service (question posée par cet administrateur : est-ce bien utile de le conserver ?) suggérant de le supprimer purement et simplement au mépris de la sécurité des locataires. Bien entendu, nous avons argumenté et ce contrat va être reconduit.

Ensuite un vieux serpent de mer a ressurgit ; le passage en télé-relevage des compteurs d’eau à la place du radio -relevage. Nous avons déjà expliqué pourquoi L’AFOC était contre le télé-relevage. En résumé alors que le télé-relevage apporte peu d’avantage aux locataires si ce n’est de suive leur consomation sur internet, le télé-relevage a un cout plus élevé pour le locataire, et faire payer un service aux locataires dont une grande partie ne pourra pas profiter, bien qu’elle paiera, elle aussi ce service (personnes âgées qui ne sont pas à l’aise sur internet ou avec un ordinateur, personne qui n’ont pas internet….) nous apparait comme, au mieux inutile , au pire contraire a la maitrise des charges locatives, déjà très élevées chez notre bailleur. La réponse de la CLCV et de la CNL, qui demandent ce passage au télé-relevage, est, et chacun appréciera : ‘’tout le monde à internet, et pour ceux qui ne l’auraient pas ils n’auront qu’à le faire sur leur smartphone’’. Quel mépris pour les locataires ! Non tout le monde n’a pas internet et non,  tout le monde n’a pas un smartphone, sachez Madame et Messieurs de la CLCV et de la CNL, que pour un nombre de plus en plus important de locataire, une telle dépense n’est pas leur priorité, leur priorité c’est de payer leur loyer pour ne pas être expulsés, de manger, de se vêtir, et assurer des conditions de vie dignes à leurs enfants. Tout le monde n’est pas Rockefeller ou tout simplement tout le monde n’a pas le niveau de revenus qui semble être le vôtre. Ne jouez pas avec l’argent des locataires.

L’AFOC continuera à se battre pour la maitrise des charges et la défense des intérêts des locataires, de tous les locataires, pas des intérêts égoïstes de la CLCV et de la CNL.

Pour en savoir plus

• Compteurs d’eau L’AFOC défend l’intérêt des locataires.

•  Compteurs d'eau en télé-relève : Un mauvais coup contre les locataires d’ANTIN, CPH

(*) Le compte rendu sera bientôt publié

Le logement HLM se caractérise par un loyer minimal et des règles strictes d’évolution de ce loyer. Le loyer maximum initial des logements sociaux est établi à partir d’un barème réglementaire de loyers plafonds : les valeurs sont en général exprimées au mètre carré de surface utile ou corrigée et modulées en fonction du financement, de la localisation et des caractéristiques techniques des opérations (ascenseur, économie d’énergie...) Ce loyer maximal est actualisé chaque année en fonction de l’Indice de Référence des Loyers (IRL).Le loyer effectivement demandé à chaque locataire ne peut dépasser le loyer plafond. Il est susceptible d’être augmenté, chaque semestre ou chaque année, par une délibération du conseil d’administration de l’organisme transmise au préfet. Le gouvernement émet des recommandations annuelles et le préfet peut demander une seconde délibération du CA en cas de dépassement de ces recommandations. 

La Cour de cassation vient de préciser qu’aucun texte ne fait obstacle au transfert d’un bail HLM au profit d’une fratrie remplissant la condition de vie commune.

Suite au décès de leurs parents, locataires logés en HLM, leurs trois enfants avaient sollicité le transfert du bail à leurs trois noms, ce que refusait la société d’HLM. Celle-ci soutenait que les enfants du locataire qui occupaient ensemble le logement ne constituaient pas un ménage.

Ce n’est pas l’avis de la Cour de cassation. Pour la Cour, aucun texte ne fait obstacle à ce que le bail puisse faire l’objet d’un transfert commun aux trois enfants qui vivaient ensemble dans les lieux depuis de nombreuses années, la notion de ménage devant s’entendre dans son acception de cellule économique et familiale. La justice a considéré que le logement de quatre pièces était parfaitement adapté à la taille d’un ménage d’au moins trois personnes et que les ressources des enfants ne dépassaient pas le plafond fixé pour l’attribution d’un tel logement.

La loi prévoit en effet qu’en cas de décès du locataire, le bail HLM est transféré au profit de ses descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès, sous réserve qu’ils remplissent les conditions d’attribution du logement concerné et que ce logement soit adapté à la taille du ménage.

Voir aussi

• Logement social : transfert du bail

Références

• Cour de cassation, Chambre civile 3, 25 mars 2015, pourvoi n° 14-11.043 (Légifrance, le service public de la diffusion du droit)

Le transfert du bail d'un logement social est possible sous réserve de respecter certaines conditions.

Quelles situations peuvent générer le transfert du bail ?

La loi évoque 2 situations pouvant entraîner le transfert du bail : le décès du locataire ou son abandon du domicile.

Il y a abandon du domicile :

• si le départ du locataire est définitif,
• et si ce départ est imposé à celui qui reste dans le logement.

Quelles sont les conditions à respecter pour que le transfert ait lieu ?

Personnes concernées

En cas de décès ou d'abandon du domicile du locataire, le bail se poursuit au profit ;

• du conjoint,
• du partenaire pacsé,
• du concubin qui vivait avec le locataire depuis au moins 1 an à la date du décès ou de l'abandon du domicile,
• des ascendants et/ou des descendants qui vivaient avec le locataire depuis au moins 1 an à la date du décès ou de l'abandon du domicile,
• des personnes à charge (par exemple, personnes en situation de handicap) qui vivaient avec le locataire depuis au moins 1 an à la date du décès ou de l'abandon du domicile.

Si il existe plusieurs bénéficiaires, le juge se prononce en fonction des intérêts de chacun.

Si il n'existe aucune personne remplissant les conditions pour bénéficier du transfert, le bail est résilié automatiquement pour cause de décès du locataire ou d'abandon du domicile.

Conditions d'occupation et de ressources

Pour bénéficier du transfert du bail, les bénéficiaires doivent respecter les 3 conditions suivantes :

• avoir vécu avec le locataire depuis au moins 1 an à la date du décès ou de l'abandon du domicile
• respecter une condition d'occupation suffisante (le logement ne doit pas être sous-occupé
• respecter les plafonds de ressources exigés pour l'attribution d'un logement social.

Les 2 dernières conditions ne sont toutefois pas exigées à l'égard

• du conjoint, du partenaire pacsé et du concubin
• et des ascendants , des personnes handicapées et des personnes de plus de 65 ans.

Le bénéficiaire peut-il être relogé ?

Si le logement actuel est devenu sous-occupé, le bailleur peut proposer au bénéficiaire un autre logement plus petit pour lequel il sera prioritaire si :

• c'est un descendant du locataire initial
• et qu'il remplit les conditions de ressources.

Où s'adresser

•  3939 Allô Service Public
• Pour un complément d'information. Par téléphone : 3939 (coût : 0,15 EUR la minute en moyenne). Du lundi au vendredi de 8h30 à 19h. Répond aux demandes de renseignement administratif concernant les droits et démarches.
• +33 (0)1 73 60 39 39 depuis l'étranger ou hors métropole, uniquement depuis un poste fixe (coût d'une communication + coût de l'appel international variable selon les pays et les opérateurs)
•  Agence départementale pour l'information sur le logement (Adil) Pour un complément d'information