Le calcul des loyers s'effectue en fonction de deux points:

1. pour les conventions conclues avant le 1^er juillet 1996, la valeur des loyers est fixée, au mètre carré de surface corrigée, calculée selon les articles 28, 29, 32, 32bis et 36 de la loi du 1^er septembre 1948

2.  pour les conventions conclues après le 1^er juillet 1996, le loyer pratiqué est fixé au mètre carré de surface utile, ou de surface corrigée pour les logements conventionnés à l'occasion de travaux d'amélioration et conventionnés sans travaux (R.353-16 CCH).

 Surface corrigée.

Dans la loi n° 48-1360 du 1er Septembre 1948, on obtient la surface corrigée d'un logement de la façon suivante :

• pour chaque pièce, habitable, secondaire ou annexe, on calcule la surface réelle, entre murs et cloisons, que l'on arrondit au m2 le plus proche, la demi-unité étant arrondie à l'unité inférieure ;

•  pour chaque pièce, on multiplie cette surface réelle arrondie, par un coefficient en tenant compte de la nature de la pièce principale, secondaire ou annexe, ce qui donne la surface " utile " de la pièce (au sens de la Loi de 48) ;

•  la surface " utile " de chaque pièce est ensuite corrigée par la valeur moyenne de trois coefficients qui respectivement, tiennent compte de l'éclairement, de l'ensoleillement et des vues de la pièce ;

•  la somme des surfaces corrigées des pièces est affectée d'un correctif d'ensemble du local. Ce correctif est égal à la moyenne entre le " coefficient d'entretien " tenant compte de l'état d'entretien général de l'immeuble et du " coefficient de situation " tenant compte de l'emplacement et de l'environnement de l'immeuble dans la commune ;

•  au produit de la surface corrigée des pièces par le correctif d'ensemble du local sont ajoutées les équivalences superficielles des éléments de confort installés par le propriétaire (définis au titre IV du décret du 22 Novembre 1948 en annexe).

Plus précisément, à la surface habitable ainsi obtenue, sont appliqués des coefficients (sauf pour les annexes) :

• D'éclairement

•  D'ensoleillement

•  De vue

Ce second correctif permet d'obtenir, par produit de

• la surface utile de chaque pièce par la moyenne des 3 coefficients, la «surface corrigée de la pièce».

•  Viennent ensuite s'ajouter les éléments de confort auxquels ont été attribuées des surfaces représentatives.

Ainsi, pour exemple :

• Une baignoire = 4 m

•  Un WC (raccordé à l'égout) = 6 m²

   

• Un ascenseur = 6 m

•  L'installation gaz = 1,5 m²

Enfin, un correctif d'ensemble tient compte d'une part,

• de la vétusté et de l'entretien du local

et d'autre part,

•  de l'emplacement du logement dans l'agglomération

•  et des sujétions de voisinage. (voir le titre IV du décret du 22 Novembre 1948 en annexe).

Noter que la surface corrigée est majorée de 30% lorsque tout ou partie d'un local est affecté à un usage professionnel.

La valeur locative du local soumis à la loi de 48 est égale au produit de sa surface corrigée par le prix de base au m² de la catégorie dans laquelle se situe le local.

Surface utile.

Calculée pour les logements conventionnés. Deux décrets et deux arrêtés réforment le mode de calcul des subventions d'État au logement social et des plafonnements des loyers de ces logements.

La surface utile se définit comme la surface habitable à laquelle est ajoutée la moitié des annexes privatives (aux termes du décret 95-708 du 9 Mai 1995, et des arrêtés du Ministre du Logement du 9 Mai 1995 et du 24 Juillet 1997).

Elle sert de base au nouveau dispositif pour le calcul des subventions comme pour le calcul des loyers. 

Les seules modulations apportées à cette surface utile sont les suivantes :

• Un coefficient de structure qui permet de tenir compte de la taille des logements (les petits logements sont plus coûteux) ;

•  Une marge liée au niveau de la qualité de logements ;

Les annexes comprennent les caves, les sous-sols, les remises, les ateliers, les séchoirs et les celliers extérieurs au logement, les resserres, les combles et greniers aménageables, les balcons, les loggias et les vérandas.

Noter que pour les conventions conclues entre l'État et les organismes HLM à partir du 1er Juillet 1996, le loyer maximum applicable aux logements conventionnés est le produit des 3 éléments suivants : surface utile du logement, prix au m² applicable à l'ensemble des logements de l'immeuble ou de l'ensemble immobilier, et d'un coefficient propre au logement établi en tenant compte notamment de sa taille et de sa situation dans l'immeuble ou dans l'ensemble immobilier.

Ceci ne s'applique pas aux logements existants conventionnés à l'occasion des travaux d'amélioration ou conventionnés sans travaux (mais s'applique aux opérations d'acquisition-amélioration, aux opérations de prêt conventionné locatif, et de Palulos " communales ").

Les annexes qui n'entrent pas dans le calcul de la surface utile peuvent donner lieu à la perception d'un loyer accessoire.