Depuis mars 2014 et l'adoption de la loi ALUR, la protection du locataire s’est améliorée, grâce à une meilleure information et à une limitation de ses obligations de garantie.

Les bailleurs essaient de se prémunir des locataires mauvais payeurs, en multipliant leurs exigences en matière de garanties. En général, le locataire doit justifier d’un revenu mensuel au moins égal à trois fois le montant du loyer. 

Il faut ensuite que le locataire et, si nécessaire, la personne qui se porte caution   produisent un avis d’imposition, des bulletins de salaire, une attestation d’employeur… Mais certains bailleurs sont beaucoup plus exigeants.

Limitation des justificatifs

Pour mettre fin aux abus, la loi avait déjà dressé une liste des pièces ne pouvant être réclamées, comme les relevés bancaires ou un extrait de casier judiciaire. Mais ces interdictions ne semblent pas toujours respectées.

La loi Alur change de philosophie : un décret énumère de façon limitative les pièces qui pourront être demandées au locataire et à la personne se portant caution.

Lorsque le montant des revenus du locataire est insuffisant, le bailleur peut demander qu’un proche se porte caution. Mais il ne peut pas réclamer cette garantie s’il a souscrit une assurance loyer impayé, sauf en cas de location à un étudiant ou un apprenti.

La loi Alur lui interdit, en outre, d’exiger la signature du bail par un parent ou un enfant du locataire.

Un contrat de location type

Tout contrat de location devra être conforme à un modèle, qui reste à définir par décret. Pour plus de transparence, la loi ALUR a ajouté une liste de mentions obligatoires, notamment :

• le montant et la date de versement du dernier loyer par le précédent locataire s’il a quitté les lieux depuis moins de dix-huit mois,
• la nature et le montant des travaux réalisés depuis le dernier bail,
• les équipements d’accès aux technologies de la communication (le câble, par exemple),
• et le loyer de référence (dans les zones d’encadrement des loyers).

Certaines mentions ne doivent pas figurer dans le bail, comme l’obligation de payer le loyer par virement ou l’interdiction de détenir un animal.

La loi ALUR rallonge cette liste : aucune clause ne peut prévoir un supplément de loyer pour la location d’un équipement (par exemple, le câble).

Erreur sur la surface du logement : le bailleur sanctionné

En ce qui concerne la surface du logement  , dont l’indication est obligatoire depuis 2009, la loi ALUR ajoute une sanction en cas d’erreur. Si la surface réelle est inférieure de 5 % à celle indiquée dans le bail, le locataire peut demander une réduction de son loyer en proportion.

À défaut de réponse du bailleur dans les deux mois, le tribunal d’instance peut être saisi pour obtenir gain de cause.

Si le locataire constate que ni la surface habitable ni le loyer de référence (ou le loyer du dernier locataire) ne figurent dans le bail, il a un mois pour demander la mise en conformité du contrat au propriétaire.

Si aucune suite n’est donnée à cette mise en demeure dans un délai d’un mois, le locataire peut saisir le tribunal d’instance pour obtenir une diminution de loyer.

De nouveaux diagnostics obligatoires

Pour que le contrat de bail soit complet, doivent figurer en annexes :

• le diagnostic de performance énergétique,
• le diagnostic du constat de risque d’exposition au plomb pour les logements construits avant 1949,
• et l’état des risques naturels et technologiques si le logement est sur une zone à risques.

 La loi ALUR ajoute deux nouveaux diagnostics :

• la présence ou l’absence d’amiante,
• et l’état de l’installation intérieure de gaz et d’électricité (décret en attente).

 Enfin, doit être fournie une notice d’informations sur les droits et obligations des locataires et des bailleurs (contenu précisé dans un arrêté à venir).

Etat des lieux : nouvelles règles

Locataire et bailleur établissent un état des lieux dont les modalités vont être revues par décret (à paraître).

Deux informations supplémentaires devront y figurer :

• la mention de l’index relevé sur les compteurs d’électricité et de gaz, si le logement est doté d’un chauffage ou d’un chauffe-eau individuel,
• ainsi que le bon fonctionnement du détecteur de fumée.

Autre apport de la loi ALUR : le locataire a désormais la possibilité de demander la modification de l’état des lieux pendant un délai de dix jours suivant son établissement.

En cas de refus du bailleur, il peut saisir gratuitement la Commission départementale de conciliation, un organisme paritaire composé à égalité de représentants des bailleurs et de représentants des locataires.

A noter : l’état des lieux peut désormais être facturé au locataire pour un montant maximum de 3 € par m2.

Assurance obligatoire

Le locataire a en outre l’obligation de souscrire un contrat d’assurance pour les lieux loués et fournir une attestation au bailleur.

Autre nouveauté : si le locataire ne respecte pas cette exigence, le bailleur peut souscrire une assurance au nom du locataire et la lui faire payer.

Des frais d'agence plafonnés

Si le logement a été trouvé via un agent immobilier, les honoraires qui lui sont dus sont partagés entre le bailleur et le locataire. Les frais à la charge de ce dernier ne peuvent être supérieurs à ceux payés par le propriétaire ni à un plafond fixé par décret (n° 2014-890 du 1er août 2014) : 

• 12 €/m2 dans les zones très tendues (par exemple, à Paris),
• 10 €/m2 dans les zones tendues (agglomération de Bordeaux, Lille, Lyon, Marseille Montpellier, Nantes…),
• 8 €/m2 ailleurs.

Auparavant, il était fréquemment demandé un mois de loyer au locataire et un mois au bailleur. Cette nouvelle règle va réduire les frais d’agence, surtout à Paris et pour les petites surfaces.

Quant au locataire d’un logement non meublé, il doit verser le montant d’un mois de loyer (hors charges) à titre de dépôt de garantie. Cette somme lui sera restituée au moment où il quittera le logement, à condition qu’il ait été bien entretenu et que loyers et charges aient été payés.

La garantie universelle des loyers en 2016

Au 1er janvier 2016, la garantie universelle des loyers (GUL) devrait entrer en application. Beaucoup d’incertitudes demeurent quant à son étendue et à son financement.

Alors qu’elle devait s’adresser à tous les locataires, elle pourrait, en raison du coût qu’elle représente, ne concerner que les jeunes salariés et les personnes en situation précaire. Cette garantie vise à protéger les propriétaires des risques d’impayés.

Pour pouvoir en bénéficier, le bailleur n’aura pas à souscrire d’assurance loyers impayés, ni à demander un cautionnement à son locataire (sauf apprenti ou étudiant).

Il lui suffira de déclarer le bail à l’agence de la GUL. En cas d’impayés, le bailleur sera indemnisé dans la limite d’un plafond. 

Propriétaire d’un appartement que vous vendez ou louez, vérifiez la superficie que vous indiquez sur le contrat. Une erreur supérieures à 5 % de la superficie réelle peut vous obliger à rembourser la différence.

Afin d’éviter les abus et de répondre à une demande des consommateurs, le législateur a rendu obligatoire l’indication de la superficie dès l’avant-contrat de vente d’un bien en copropriété ainsi que, plus récemment, dans les contrats de location (en immeuble ou pas). Sanctions à la clé lorsque le compte n’y est pas.

• La vente d’un appartement dont la surface a été surévaluée de plus de 5 % ouvre droit, pour l’acheteur, à une diminution du prix proportionnelle (loi Carrez).
• Côté location, la loi pour l’accès au logement (loi Alur) va renforcer le dispositif contre les bailleurs « étourdis » affichant une surface habitable supérieure de 5 % à la réalité. Le locataire pourra lui réclamer une diminution du loyer proportionnelle à la superficie manquante.

À savoir. La superficie d’un bien peut différer selon qu’on le loue ou qu’on le vend, les méthodes de calcul retenues pour l’établir n’étant pas en tous points semblables…

Vérifiez la superficie du logement que vous achetez

Vous avez acheté ? Une fois les clefs de l’appartement en votre possession et avant d’emménager, prenez le temps de le mesurer avec minutie. Car, même s’il a été établi par un professionnel – et a fortiori s’il a été effectué par le vendeur lui-même –, le diagnostic de superficie « loi Carrez » n’est pas infaillible.

Des erreurs peuvent s’y être glissées et il n’est pas rare que la superficie affectée intègre des surfaces qui ne devraient pas y figurer. 

• Les parties communes dont le vendeur avait la jouissance exclusive n’en font pas partie (Cour de cassation, 3e chambre civile, 3 novembre 2009, pourvoi n° 08-19.604).
• La surface d’une mezzanine légère, démontable et accessible par une échelle (Cour de cassation, 3e chambre civile, 22 novembre 2006, pourvoi n° 05-17.420) ne compte pas dans la surface du logement
• En revanche, l’usage effectif des locaux prime sur la désignation qu’en fait le règlement de copropriété. Ainsi, la superficie d’une cave transformée et raccordée au local dont elle constitue l’annexe par un escalier intérieur doit être prise en compte alors même que le règlement de copropriété n’aurait pas été modifié (Cour de cassation, 3e chambre civile, 2 octobre 2013, pourvoi n° 12-21.918).

À savoir. Si la superficie de votre bien s’avère supérieure à celle indiquée dans l’acte de vente : aucun supplément de prix ne peut vous être réclamé sur le fondement de la loi Carrez. En effet, la protection instituée par ce texte ne joue qu’en faveur de l’acquéreur…

Récupérez le prix des mètres carrés manquants

Si l’erreur de calcul de la superficie dépasse 5 %, vous êtes en droit d’exiger du vendeur la restitution d’une somme proportionnelle aux mètres carrés manquants.

Vous avez intérêt à attendre la signature de l’acte authentique pour vous manifester, indique Olivier Decamus, directeur des agences immobilières Imax. Peu importe que vous connaissiez la superficie exacte du bien avant, puisque le droit à la diminution du prix ne suppose pas l’existence d’un préjudice (Cour de cassation, 3e chambre civile, 5 décembre 2007, pourvoi n° 06-19.676). »

Vous disposez d’un an à compter de la signature de l’acte authentique pour effectuer la démarche. Si le vendeur refuse de vous rembourser, vous devrez, dans ce délai, l’assigner devant le tribunal de grande instance.

L’assistance d’un avocat y est obligatoire (compter de 4 000 à 6 000 €, hors taxes d’honoraires).

À savoir. Une fois le remboursement obtenu, n’oubliez pas de demander à l’administration fiscale la restitution des droits de mutation payés sur la partie du prix indûment versée.

Vendeur : attaquez le responsable du métrage en cas d'erreur

Le vendeur peut-il se retourner contre un professionnel en cas de métrage erroné ? Selon la Cour de cassation, la diminution du prix ne constitue pas un préjudice indemnisable (Cour de cassation, 1re chambre civile, 5 février 2009, pourvoi n° 07-18.057).

En clair, elle refuse d’indemniser le vendeur pour la perte financière de mètres carrés qu’il ne possédait pas.

Vous pouvez néanmoins tenter d’obtenir un dédommagement en faisant valoir, par exemple, la perte de chance de trouver un acquéreur au prix initial si vous aviez disposé d’une attestation de superficie exacte.

Sachez que le montant de l’indemnité ne sera pas équivalent à celui des sommes remboursées. La cour d’appel de Paris a ainsi condamné un professionnel à verser 20 000 € à un vendeur qui avait dû restituer 104 000 € à son acquéreur (n° 11/0352, pôle 4, 21 juin 2012).

À savoir. Dans une affaire où le vendeur avait effectué lui-même le mesurage et s’était trompé, la responsabilité du notaire a été retenue pour manquement à son devoir de conseil. Il n’avait pas suffisamment insisté sur les risques encourus d’un auto-mesurage qui pouvait lui paraître inexact (Cour de cassation, 1re chambre civile, 25 mars 2010, pourvoi n° 09-66.282).

Un contrat de location doit comporter plusieurs indications obligatoires, comme la date de départ de la location ou la surface du logement. Il engage le locataire comme le propriétaire pour au moins trois ans, parfois plus.

C’est la loi : un contrat de location (ou bail) doit être écrit.

Outre les coordonnées complètes du propriétaire (ou bailleur) et des vôtres, le contrat indique la date de démarrage du bail et sa durée. Il est conclu obligatoirement pour trois ans au moins si le propriétaire est un particulier (ou une société civile immobilière de famille), six ans si le bailleur est une société.

Prenez votre temps avant de signer le bail car vous ne bénéficierez d’aucun délai de rétractation : dès sa signature, le bail vous engage.

Un descriptif précis du logement

Le contrat doit décrire complètement le logement à louer en comporter :

• l'adresse,
• l'étage,
• le nombre de pièces,
• les équipements d’usage privatif (cave, terrasse, emplacement de parking…),
• la superficie habitable du logement.

Si, depuis 2009, le bail doit mentionner la surface, la loi actuelle (n° 2009-323 du 25 mars 2009, art. 78, J.O. du 27) n’a pas prévu de sanction en cas de surface erronée.

La loi ALUR, met en place une procédure en cas de superficies surévaluées de plus de 5 %.

Doivent figurer également dans le bail les accessoires et les équipements collectifs de l’immeuble : accès à un local à vélos par exemple.

Le montant loyer de départ

Sur le bail doivent figurer également :

• le montant du loyer,
• le montant de la provision pour charges,
• le montant du dépôt de garantie.Le loyer est librement négocié, sauf dans 39 agglomérations à la situation locative tendue : un décret (n° 2013-689 du 30 juillet 2013, J.O. du 31) encadre leur augmentation lorsqu’il y a un changement de locataire.

La provision pour charges est calculée en fonction de la facture de l’année écoulée.

Le montant réel acquitté par le précédent locataire, ajustement inclus, est une information utile pour connaître au final le coût réel du logement.

À noter : une provision pour charges trop minimisée réduit la dépense mensuelle du locataire mais l’expose à un reliquat important en fin d’année.

Des diagnostics obligatoires

Le bailleur doit réaliser plusieurs diagnostics du logement avant de le louer  :

• un constat des risques d’exposition au plomb,
• un état des risques naturels et technologiques, 
• un diagnostic de performance énergétique (DPE).

Ces documents sont annexés au bail.

Normalement, vous devriez connaître le classement énergétique de votre logement dès la publication de l’annonce. Malheureusement, tous les propriétaires ne jouent pas le jeu, la loi n’ayant pas encore prévu de sanction à l’encontre des récalcitrants.

Une désinvolture qui sème le doute sur l’état réel du logement… et son coût énergétique.

Autres éléments d’information qui doivent être joints au contrat : les modalités de réception de la télévision et, pour les appartements, un extrait du règlement de copropriété.

Deux à trois chèques à la signature du bail

Le jour de la signature, le locataire dépose plusieurs chèques :

• le loyer du mois en cours, prorata temporis (à noter : le bailleur ne peut pas imposer le paiement du loyer par prélèvement automatique),
• le dépôt de garantie, plafonné à un mois de loyer hors charges,
• les honoraires de location si vous vous êtes adressé à une agence : leur taux doit être affiché en vitrine et ils sont partagés pour moitié entre le locataire et le bailleur.

Il ne vous reste plus qu’à récupérer les jeux de clés de votre nouveau logement et qu’à emménager !

Bail notarié : qui paie ?

Certains propriétaires préfèrent demander à leur notaire d’établir le bail. Problème pour le locataire : cet acte a un coût qui, le cas échéant, s’ajoutera aux honoraires de l’agence.

Le bail notarié présentant surtout un intérêt pour le bailleur, rien n’empêche son futur locataire de lui demander de prendre ce surcoût à sa charge. En effet, en cas de loyer impayé, avec un bail notarié, le bailleur peut demander directement à un huissier de procéder à des mesures de saisies, sans avoir à obtenir un jugement du tribunal. 

Certains propriétaires exigent qu’une personne se porte caution pour eux. Un engagement lourd de conséquences et qui mérite réflexion.

1. À quoi sert une caution pour le locataire ?

À garantir au propriétaire qu’une tierce personne prendra le relais de son locataire si ce dernier ne payait plus le loyer et les charges. En fonction du montant du loyer et du niveau de revenu du candidat, le bailleur subordonne la signature du bail à la présentation d’une personne, voire de deux, acceptant de se porter caution.

À noter : lorsque plusieurs personnes sont caution « simple » d’un même locataire, elles profitent du « bénéfice de division » : la dette éventuelle est répartie entre elles.

2. Qui peut se porter caution pour moi ?

Tout le monde dès l’instant où la ou les personnes qui s’engagent à payer pour vous disposent de revenus suffisants. Le bailleur exige souvent que la caution justifie de gagner entre trois et quatre fois le montant du loyer. La loi rappelle explicitement que le bailleur ne peut refuser une caution au motif qu’elle ne posséderait pas la nationalité française ou ne résiderait pas en métropole.

3. La personne caution doit-elle se déplacer pour signer ?

Pas forcément. En revanche, elle signe un acte de cautionnement qui, pour être valable, doit respecter un formalisme strict. La personne qui s’engage à pallier la défaillance du locataire doit notamment écrire à la main certaines mentions : montant du loyer (en chiffres et en lettres), conditions de sa révision, reproduction d’un alinéa de l’article 22-1 de la loi indiquant qu’elle connaît la nature et l’étendue de son engagement, etc. Un exemplaire du contrat de location doit lui être remis.

4. Pour combien de temps la caution engage-t-elle ?

En cas de cautionnement à durée déterminée, l’acte mentionne l’étendue de l’engagement, par exemple le contrat en cours et le suivant. La personne qui se porte caution est tenue de couvrir les dettes qui naissent avant le terme indiqué.

En cas de durée indéterminée, aucune date butoir n’est indiquée. La garantie apportée par la caution s’étend jusqu’au départ du locataire. Mais elle peut se délier de son engagement par lettre recommandée avec avis de réception, sa responsabilité cessant alors à la fin de la période locative en cours. À noter qu’en cas de vente du bien en cours de bail la caution court toujours.

5. Est-ce que cela fait double emploi avec l’assurance loyers impayés ?

Oui. D’ailleurs, le cumul des deux est interdit… sauf si le locataire est étudiant ou apprenti. En outre, si le bailleur est une personne morale (organisme de logement social, société), il ne peut pas demander la caution d’un tiers (sauf si le locataire est un étudiant non boursier).

6. Quel montant peut être réclamé à la caution ?

La personne qui apporte sa garantie est engagée pour toutes les dettes mentionnées à l’acte. Le plus souvent, le paiement des loyers, des charges récupérables et locatives, ainsi que des éventuels frais de procédure. Il est prudent, avant de s’engager, d’indiquer dans l’acte de cautionnement la somme maximale (intérêts et frais compris) sur laquelle l’on s’engage. Sinon, tant que les dettes s’accumulent, la caution doit les prendre en charge.

7. Comment se déroule la procédure ?

Tout dépend du type de caution. 

• Caution solidaire. Le bailleur peut s’adresser directement à la caution pour la totalité de la dette, sans avoir à poursuivre au préalable le locataire. À charge pour le garant de se retourner ensuite vers son protégé.
• Caution simple. Si rien n’est indiqué dans l’acte, le cautionnement est simple et la personne qui s’est engagée profite du « bénéfice de discussion ». Elle peut exiger, avant de payer, que les biens du locataire soient saisis et vendus.

8. Quelle est la portée de votre engagement en cas de colocation ?

La colocation tend à devenir très fréquente chez les étudiants qui, classiquement, sollicitent la garantie de leurs parents pour rassurer leur propriétaire. Votre enfant vous sollicite ? Dans ce cas, pas d’hésitation, provoquer une réunion des parents (ou garants potentiels) de tous les occupants de la colocation pour que tous s’engagent. Vous éviterez de cette manière que votre garantie ne couvre les impayés de tous.

Dans l’acte de caution, il faudra indiquer que l’engagement ne porte que sur une quote-part du loyer. L’engagement sera ainsi limité tout en ne lésant pas le propriétaire puisqu’il disposera de plusieurs garants. 

Aujourd’hui, tout logement occupé par un locataire ou un sous-locataire pour son habitation principale doit être conforme à des caractéristiques de décence*.

* Celles-ci sont définies par deux textes :

- l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par l’article 187 de la Loi Solidarité et Renouvellement Urbains du 13 décembre 2000 ;

 - son décret d’application n°2002-120 du 30 janvier 2002 

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