État des lieux d'entrée dans un contrat de location

11.03.2017

Un état des lieux d'entrée doit être réalisé lors de la remise des clés (en pratique, le jour de la signature du bail) et joint au contrat de bail. Un état des lieux de sortie doit également être fait lorsque le locataire quitte le logement et rend les clés. En cas de litige sur l'état du logement, ces documents permettent d'établir les responsabilités de chaque partie.

Réalisation

Le propriétaire et le locataire doivent constater ensemble l'état des lieux d'entrée et de sortie, d'un commun accord et dans de bonnes conditions d'éclairage. Le logement doit contenir les équipements mentionnés au contrat de location.

Ces documents doivent être établis par écrit en 2 exemplaires (un exemplaire pour le locataire, l'autre pour le propriétaire) :

à l'amiable par le propriétaire et le locataire (ou un tiers mandaté par eux : agent immobilier par exemple) ;
ou par huissier de justice si l'état des lieux ne peut être réalisé à l'amiable.

La forme du document doit permettre la comparaison de l'état du logement constaté à l'entrée et à la sortie des lieux. Les états des lieux d'entrée et de sortie peuvent être réalisés :

sur un document unique, comportant pour chaque pièce du logement une colonne "à l'entrée du locataire" et une colonne "à la sortie du locataire" ;
ou sur des documents distincts ayant une présentation similaire.

À noter :

Pour comparer l'état du logement constaté à l'entrée et à la sortie des lieux, le locataire et le bailleur peuvent convenir d'appliquer une grille de vétusté dès la signature du contrat de bail.

Afin de distinguer vétusté et détérioration, les parties (bailleur, locataire) peuvent convenir d'appliquer une grille de vétusté dès la signature du contrat de bail.

Cette grille définit au minimum, pour les principaux matériaux et équipements du bien loué, une durée de vie théorique et des coefficients d'abattement forfaitaire annuels affectant le prix des réparations locatives auxquelles est tenu le locataire.

Elle doit être choisi parmi les grilles de vétusté ayant fait l'objet d'un accord collectif. L’Institut national de la consommation (INC) en fournit plusieurs exemples.

L'état des lieux, établi sur support papier ou sous forme électronique, est remis en main propre ou par voie dématérialisée à chacune des parties (bailleur, locataire) ou à leur mandataire au moment de sa signature.

La réalisation de l'état des lieux d'entrée ne peut être facturée au locataire que sous certaines conditions.

Contenu

L'état des lieux de sortie doit décrire avec précision le logement et les équipements qu'il comporte. Il constate également son état de conservation. Il doit au moins comporter les informations suivantes :

le type d'état des lieux : état des lieux d'entrée ;
la date d'établissement de l'état des lieux ;
la localisation du logement ;
le nom ou la dénomination des parties (locataire, bailleur) et le domicile ou le siège social du bailleur ;
s'il y a lieu, le nom ou la dénomination et le domicile ou le siège social des personnes mandatées pour réaliser l'état des lieux ;
s'il y a lieu, les relevés des compteurs individuels de consommation d'eau ou d'énergie ;
le détail et la destination des clés ou de tout autre moyen d'accès aux locaux à usage privatif ou commun ;
pour chaque pièce et partie du logement, la description précise de l'état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement. Il peut être complété d'observations ou de réserves et illustré d'images ;
la signature des parties (locataire, bailleur) ou des personnes mandatées pour réaliser l'état des lieux.

À savoir :

Au moment de réaliser l'état des lieux d'entrée, le locataire peut notamment émettre des réserves sur le document en cas, par exemple, de non branchement des compteurs d'eau, de gaz ou d'électricité.

Modification du document

Le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de modifier l'état des lieux d'entrée :

dans les 10 jours suivant sa date de réalisation pour tout élément concernant le logement ;
le premier mois de la période de chauffe concernant l'état des éléments de chauffage.

Si le bailleur refuse de modifier l'état des lieux, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation dont dépend le logement.

Si le logement est doté d'une installation de chauffage ou d'eau chaude sanitaire individuelle (ou collective avec un comptage individuel), le bailleur ou son représentant complète l'état des lieux d'entrée et de sortie par les relevés des index pour chaque énergie.

À savoir :

L'extrait d'état des lieux correspondant à ces informations est mis à la disposition du professionnel chargé d'établir le diagnostic de performance énergétique (DPE).

Recours en cas de litige

Toute contestation portant sur l'état des lieux d'entrée peut être portée, par le propriétaire ou le locataire, devant une commission départementale de conciliation.

Où s’adresser ?

Commission départementale de conciliation

Si la conciliation n'aboutit pas ou si vous souhaitez passer devant la commission (dont la saisine est facultative, il convient de saisir le tribunal d'instance dont dépend le logement.

Tribunal d'instance (TI)

Ministère chargé de la justice