État des lieux de sortie dans un contrat de location

Un état des lieux d'entrée doit être réalisé lors de la remise des clés (en pratique, le jour de la signature du bail) et joint au contrat de bail. Un état des lieux de sortie doit également être fait lorsque le locataire quitte le logement et rend les clés. En cas de litige sur l'état du logement, ces documents permettent d'établir les responsabilités de chaque partie. Les règles dépendent du fait que le logement soit meublé ou vide.

Le propriétaire et le locataire doivent constater ensemble l'état des lieux d'entrée et de sortie, d'un commun accord et dans de bonnes conditions d'éclairage. Le logement doit contenir les équipements mentionnés au contrat de location.

Ces documents doivent être établis par écrit en 2 exemplaires (un exemplaire pour le locataire, l'autre pour le propriétaire) 

• à l'amiable par le propriétaire et le locataire (ou un tiers mandaté par eux : agent immobilier par exemple) ; 
• ou par huissier de justice si l'état des lieux ne peut être réalisé à l'amiable.

La forme du document doit permettre la comparaison de l'état du logement constaté à l'entrée et à la sortie des lieux. Les états des lieux d'entrée et de sortie peuvent être réalisés : 

• sur un document unique, comportant pour chaque pièce du logement une colonne "à l'entrée du locataire" et une colonne "à la sortie du locataire" ;
• ou sur des documents distincts ayant une présentation similaire.  

L'état des lieux, établi sur support papier ou sous forme électronique, est remis en main propre ou par voie dématérialisée à chacune des parties (bailleur, locataire) ou à leur mandataire au moment de sa signature.

L'état des lieux de sortie ne peut pas être facturé au locataire, sauf en cas de désaccord et de recours à un huissier. Dans ce cas, les frais sont partagés par moitié entre le locataire et le bailleur.

L'état des lieux de sortie doit décrire avec précision le logement et les équipements qu'il comporte. Il constate également son état de conservation. Il doit au moins comporter les informations suivantes :

• le type d'état des lieux : état des lieux de sortie ; 
• la date d'établissement de l'état des lieux ; 
• la localisation du logement ; 
• le nom ou la dénomination des parties (locataire, bailleur) et le domicile ou le siège social du bailleur ; 
• s'il y a lieu, le nom ou la dénomination et le domicile ou le siège social des personnes mandatées pour réaliser l'état des lieux ; 
• les relevés des compteurs individuels de consommation d'eau ou d'énergie ; 
• le détail et la destination des clés ou de tout autre moyen d'accès aux locaux à usage privatif ou commun ; 
• pour chaque pièce et partie du logement, la description précise de l'état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement. Il peut être complété d'observations ou de réserves et illustré d'images ; 
• la signature des parties (locataire, bailleur) ou des personnes mandatées pour réaliser l'état des lieux ; 
• l'adresse du nouveau domicile ou du lieu d'hébergement du locataire ; 
• la date de réalisation de l'état des lieux d'entrée ; 
• éventuellement, les évolutions de l'état de chaque pièce et partie du logement constatées depuis l'établissement de l'état des lieux d'entrée.

À savoir :

Lors de l'état des lieux de sortie, les évolutions constatées par rapport à l'état des lieux d'entrée qui sont dues à la vétusté du logement ou des équipements ne peuvent pas justifier de retenue sur le dépôt de garantie. Afin de distinguer vétusté et détérioration, le locataire et le bailleur peuvent convenir d'appliquer une grille de vétusté.

Toute contestation portant sur l'état des lieux de sortie peut être portée, par le propriétaire ou le locataire, devant une commission départementale de conciliation.

Service de renseignement administratif par téléphone sur vos droits, vos obligations et les démarches à accomplir.

Les informateurs qui vous répondent appartiennent, selon la question, aux ministères en charge du droit du travail, de l'intérieur, de la justice, du logement et de l'urbanisme ou de la consommation.

Accès : service accessible uniquement via un code d'accès.

Horaires d'ouverture : du lundi au vendredi de 8h30 à 18h.

Coût : 0,15 € / minute + prix de l'appel [en savoir plus].

Attention : c'est un service généraliste, qui n'a pas accès aux dossiers personnels des usagers et ne peut donc pas renseigner sur leur état d'avancement.

Accéder au service

Si la conciliation n'aboutit pas ou si vous ne souhaitez pas passer devant la commission (dont la compétence est facultative), il convient de saisir le tribunal d'instance dont dépend le logement.

Ministère chargé de la justice

Logement meublé

Les règles dépendent de la date de signature du bail.

Le propriétaire et le locataire doivent constater ensemble l'état des lieux d'entrée et de sortie, d'un commun accord et dans de bonnes conditions d'éclairage. Le logement doit contenir les meubles ou équipements mentionnés au contrat de location.

Ces documents doivent être établis par écrit en 2 exemplaires (un exemplaire pour le locataire, l'autre pour le propriétaire) :  

• à l'amiable par le propriétaire et le locataire (ou un tiers mandaté par eux : agent immobilier par exemple) ; 
• ou par huissier de justice si l'état des lieux ne peut être réalisé à l'amiable.

La forme du document doit permettre la comparaison de l'état du logement constaté à l'entrée et à la sortie des lieux. Les états des lieux d'entrée et de sortie peuvent être réalisés : 

• sur un document unique, comportant pour chaque pièce du logement une colonne "à l'entrée du locataire" et une colonne "à la sortie du locataire" ; 
• ou sur des documents distincts ayant une présentation similaire.

L'état des lieux, établi sur support papier ou sous forme électronique, est remis en main propre ou par voie dématérialisée à chacune des parties (bailleur, locataire) ou à leur mandataire au moment de sa signature.

L'état des lieux de sortie ne peut pas être facturé au locataire, sauf en cas de désaccord et de recours à un huissier. Dans ce cas, les frais sont partagés par moitié entre le locataire et le bailleur.

L'état des lieux de sortie doit décrire avec précision le logement et les équipements qu'il comporte. Il constate également son état de conservation. Il doit au moins comporter les informations suivantes :  

• le type d'état des lieux : état des lieux de sortie ; 
• la date d'établissement de l'état des lieux ; 
• la localisation du logement ; 
• le nom ou la dénomination des parties (locataire, bailleur) et le domicile ou le siège social du bailleur ; 
• s'il y a lieu, le nom ou la dénomination et le domicile ou le siège social des personnes mandatées pour réaliser l'état des lieux ; 
• les relevés des compteurs individuels de consommation d'eau ou d'énergie ; 
• le détail et la destination des clés ou de tout autre moyen d'accès aux locaux à usage privatif ou commun ; 
• pour chaque pièce et partie du logement, la description précise de l'état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement. Il peut être complété d'observations ou de réserves et illustré d'images ; 
• la signature des parties (locataire, bailleur) ou des personnes mandatées pour réaliser l'état des lieux ; 
• l'adresse du nouveau domicile ou du lieu d'hébergement du locataire ; 
• la date de réalisation de l'état des lieux d'entrée ; 
• éventuellement, les évolutions de l'état de chaque pièce et partie du logement constatées depuis l'établissement de l'état des lieux d'entrée.

À savoir :

Lors de l'état des lieux de sortie, les évolutions constatées par rapport à l'état des lieux d'entrée qui sont dues à la vétusté du logement ou des équipements ne peuvent pas justifier de retenue sur le dépôt de garantie. Afin de distinguer vétusté et détérioration, le locataire et le bailleur peuvent convenir d'appliquer une grille de vétusté.

Absence d'état des lieux d'entrée

L'état des lieux doit être obligatoirement joint au bail. Mais son éventuelle absence ne remet pas en cause le contrat de location.

Si aucun état des lieux n'est établi, l'article 3-2 alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989 fait référence au Code civil : « s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. » (art. 1731).

En d'autres termes, le locataire est supposé prendre et rendre le logement en parfait état, en l'absence d'état des lieux. Sauf si c'est le propriétaire qui s'est opposé à l'établissement de l'état des lieux. Dans ce cas, c'est à ce dernier de prouver que le locataire est responsable des éventuelles dégradations constatées à la sortie. Toutefois prudence car ce sera bien au locataire de prouver que le propriétaire s’y est opposé et ce n’est pas simple faute de témoins ou d’écrit.

Toute contestation portant sur l'état des lieux de sortie peut être portée, par le propriétaire ou le locataire, devant une commission départementale de conciliation.

Service de renseignement administratif par téléphone sur vos droits, vos obligations et les démarches à accomplir.

Les informateurs qui vous répondent appartiennent, selon la question, aux ministères en charge du droit du travail, de l'intérieur, de la justice, du logement et de l'urbanisme ou de la consommation.

Accès : service accessible uniquement via un code d'accès.

Horaires d'ouverture : du lundi au vendredi de 8h30 à 18h.

Coût : 0,15 € / minute + prix de l'appel [en savoir plus].

Attention : c'est un service généraliste, qui n'a pas accès aux dossiers personnels des usagers et ne peut donc pas renseigner sur leur état d'avancement.

Accéder au service

Si la conciliation n'aboutit pas ou si vous ne souhaitez pas passer devant la commission (dont la compétence est facultative), il convient de saisir le tribunal d'instance dont dépend le logement.

Ministère chargé de la justice

Textes de référence

• Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs : article 3-2 

   État des lieux (règles générales)

• Décret n°2016-382 fixant les modalités d'établissement de l'état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale 

   Réalisation et contenu de l'état des lieux, prise en compte de la vétusté du logement

•  Code civil : article 1731 

   Présomption de réception des lieux en bon état en l'absence d'état des lieux