Les échanges entre le bailleur et le locataire pour trouver une solution amiable au règlement d’une dette de loyer ou de charges n’aboutissent pas toujours. Il est possible de faire appel à un conciliateur de justice pour faciliter la formalisation d’un accord ou à la commission départementale de conciliation pour certains litiges (relatifs au loyer, à la décence du logement, à l’état des lieux, aux charges locatives, aux réparations).

Le bailleur peut décider d’entamer une procédure devant le tribunal d’instance qui se déroule en plusieurs étapes et peut aboutir à la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.

Le commandement de payer

Un commandement de payer peut être adressé au locataire par un huissier de justice. Il détaille les sommes dues et prévoit un délai de deux mois pour régler la dette. Il est important de réagir dès réception de ce document qui peut annoncer le déclenchement d’une procédure.

Soit le locataire est en capacité de payer sa dette dans le délai de deux mois, soit il doit mobiliser les dispositifs d’accompagnement ou d’aides afin de solliciter des aides au règlement de sa dette. Il peut également saisir le juge pour solliciter des délais de paiement.

En cas de contestation de la somme réclamée, le locataire a tout intérêt à saisir le juge d’instance rapidement pour faire trancher le litige. La contestation d’une dette ou un litige avec le bailleur ne dispense pas le locataire du paiement du loyer. 

L’assignation

Une assignation à comparaître devant le juge d’instance marque la première démarche judiciaire du bailleur. Elle est délivrée par un huissier. Elle convoque le locataire à se présenter à une audience qui aura lieu dans un délai de deux mois minimum. Ce délai doit être mis à profit pour entamer les démarches pour trouver une solution (mobilisation des aides, recherche de logement…).

Un diagnostic financier et social de la situation du locataire sera établi. Le locataire peut présenter des observations écrites qui seront jointes au diagnostic. Ce dernier permet au juge de disposer d’éléments suffisants sur les ressources du locataire, ses charges, les causes de l’impayé et les solutions à l’apurement de la dette ou au relogement du ...

Les échanges entre le bailleur et le locataire pour trouver une solution amiable au règlement d’une dette de loyer ou de charges n’aboutissent pas toujours. Il est possible de faire appel à un conciliateur de justice pour faciliter la formalisation d’un accord ou à la commission départementale de conciliation pour certains litiges (relatifs au loyer, à la décence du logement, à l’état des lieux, aux charges locatives, aux réparations).

Le bailleur peut décider d’entamer une procédure devant le tribunal d’instance qui se déroule en plusieurs étapes et peut aboutir à la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.

Le commandement de payer

Un commandement de payer peut être adressé au locataire par un huissier de justice. Il détaille les sommes dues et prévoit un délai de deux mois pour régler la dette. Il est important de réagir dès réception de ce document qui peut annoncer le déclenchement d’une procédure.

Soit le locataire est en capacité de payer sa dette dans le délai de deux mois, soit il doit mobiliser les dispositifs d’accompagnement ou d’aides afin de solliciter des aides au règlement de sa dette. Il peut également saisir le juge pour solliciter des délais de paiement.

En cas de contestation de la somme réclamée, le locataire a tout intérêt à saisir le juge d’instance rapidement pour faire trancher le litige. La contestation d’une dette ou un litige avec le bailleur ne dispense pas le locataire du paiement du loyer. 

L’assignation

Une assignation à comparaître devant le juge d’instance marque la première démarche judiciaire du bailleur. Elle est délivrée par un huissier. Elle convoque le locataire à se présenter à une audience qui aura lieu dans un délai de deux mois minimum. Ce délai doit être mis à profit pour entamer les démarches pour trouver une solution (mobilisation des aides, recherche de logement…).

Un diagnostic financier et social de la situation du locataire sera établi. Le locataire peut présenter des observations écrites qui seront jointes au diagnostic. Ce dernier permet au juge de disposer d’éléments suffisants sur les ressources du locataire, ses charges, les causes de l’impayé et les solutions à l’apurement de la dette ou au relogement du locataire. Il est important de répondre rapidement à la demande du service chargé d’établir ce diagnostic financier et social destiné au juge.

L’audience

Elle se déroule au tribunal d’instance et permet au juge de prendre connaissance des arguments du bailleur et du locataire. Le jour de l’audience, il est indispensable de se présenter ou de se faire représenter par un avocat ou un parent. Dans le cas contraire, le juge se prononce uniquement sur les arguments du bailleur.

Sous certaines conditions, l’aide juridictionnelle peut aider le locataire à prendre en charge les frais de procédure. Renseignez-vous auprès de l’ADIL.

Lors d’un rendez-vous à l’ADIL, un conseiller peut informer le locataire sur le déroulement de l’audience et sur les délais que peut accorder le juge (délais de paiement, délais pour quitter les lieux). Le jour de l’audience, le juge est à l’écoute du locataire et du bailleur.

Les règles de procédure imposent au locataire de remettre l’ensemble des pièces justificatives (qui seront numérotées et listées) avant l’audience au bailleur ou à son avocat par courrier. La même démarche sera faite par le bailleur. Ce dossier sera remis au juge.

La décision de justice

Le juge a deux possibilités :

• s’il estime que le locataire est en mesure de régler sa dette, il peut accorder des délais de paiement dans la limite de 3 ans maximum et ne pas résilier le bail. Dans ce cas, le locataire doit respecter le plan d’apurement prononcé par le juge, et payer également le loyer courant. Dans le cas contraire, le bail sera résilié ;

•  il peut également résilier immédiatement le bail, fixer les modalités du paiement de la dette (loyers et charges impayés, indemnités d’occupation, frais de procédure) et du départ du locataire, avec ou sans délais.

Ce qui sera décidé par le juge est détaillé dans le jugement que le locataire reçoit après l’audience par huissier.

Si la décision condamne le locataire au paiement des sommes dues, résilie le bail et prononce l’expulsion, un commandement de quitter les lieux lui sera délivré en même temps que le jugement ou quelque temps après.

Le commandement de quitter les lieux

Le bail est résilié et le tribunal a ordonné l’expulsion du locataire. Il a deux mois à compter de la signification du commandement par huissier pour quitter le logement.

L’occupant doit trouver une solution de relogement en se renseignant auprès de son ADIL (recherche d’un logement dans le parc privé, demande de logement social en ligne ou auprès des organismes HLM, de la mairie ou d’un CIL pour les salariés d’une entreprise privée); il peut également contacter les services sociaux (mairie, centre médico-social...) qui l’orienteront et l’aideront à mobiliser les solutions adaptées et les aides dont il peut bénéficier (FSL, ....). Ils pourront également l’aider à trouver un accueil dans une structure d’hébergement temporaire au besoin.

Si, entre temps, l’occupant peut régler l’intégralité de sa dette, une négociation peut être entamée avec le propriétaire bailleur afin de signer un nouveau bail pour rester dans le logement.

Si l’occupant n’est pas en mesure d’accéder à un logement décent et indépendant par ses propres moyens ou de s’y maintenir, il peut saisir la commission DALO pour faire valoir son droit au logement opposable.

L’occupant peut saisir le juge de l’exécution. En fonction de sa situation et de celle du propriétaire bailleur, il peut accorder un délai de trois mois à trois ans pour quitter le logement ("délai de grâce"). Cette démarche peut se faire sans huissier et sans avocat (un modèle de lettre est disponible auprès de l’ADIL ou sur internet).

Après ces délais, si l’occupant n’a pas quitté le logement, l’expulsion peut intervenir.

Si l’occupant s’y oppose le propriétaire bailleur doit demander le concours de la force publique pour faire partir le locataire de manière forcée. Par l’intermédiaire d’un huissier, il demande au préfet l’intervention de la police ou de la gendarmerie. Mais, en aucun cas, il n’a le droit de le forcer à quitter le logement sans l’avoir obtenu.

Du 1^er novembre au 31 mars, aucune expulsion ne peut intervenir, cette trêve hivernale ne s’applique pas lorsque le relogement de la famille est assuré dans des conditions normales ni au logement étudiant occupé sans satisfaire les conditions requises.

Il est également possible en amont de la procédure et à tout moment de saisir la commission de surendettement.

Tout au long de la procédure, la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) est informée de la situation des locataires. Elle regroupe l’ensemble des acteurs engagés dans la prévention des expulsions, elle peut être saisie par le locataire.

Locataire du parc social : un dispositif spécifique prévoit la mise en place d’un protocole de cohésion sociale qui a pour effet de suspendre la procédure d’expulsion en contrepartie de la reprise du paiement du loyer et de l’apurement échelonné de la dette. Renseignez-vous auprès de votre ADIL.