Le propriétaire est-il responsable des nuisances causées par son locataire ?

C'est le locataire qui est le principal responsable des troubles qu'il cause au voisinage. Toutefois, le propriétaire dûment informé des nuisances engendrées par son locataire doit engager certaines démarches auprès du fauteur de troubles. S'il ne le fait pas, sa responsabilité peut aussi être engagée.

Cas concernés

Les nuisances en cause peuvent être notamment : 

• des nuisances sonores ou olfactives ;
• dégradation ou encombrement des parties communes (cour, terrasse...) 
• non-respect du règlement de copropriété.

 Information du bailleur

Pour que la responsabilité du bailleur à l'égard de son locataire soit engagée, il doit avoir été mis en demeure et informé officiellement de la situation : 

• par les voisins ;
• ou par le syndic en cas de non-respect du règlement de copropriété.

En pratique, cette mise en demeure prend la forme d'un courrier recommandé avec accusé de réception. Elle doit être justifiée à l'appui d'éléments constatant les troubles imputables au locataire notamment : 

• témoignages ; 
• pétition ; 
• constat d'huissier ; 
• procès-verbal.

Ce courrier doit lui demander de mettre fin aux agissements de son locataire.

Peut-on contraindre un propriétaire à faire insonoriser son logement ?

Non, il n'est pas possible d'obliger le propriétaire d'un logement à faire des travaux d'insonorisation, sauf en cas de nuisances liées à la détérioration de l'isolation acoustique du logement (copropriété).

Cas général

Le propriétaire d'un logement (maison ou appartement) ne peut pas être contraint à le faire insonoriser.

En cas de nuisances sonores, seule la responsabilité de l'auteur des troubles (propriétaire occupant ou locataire, selon le cas) peut être engagée. Les voisins victimes des bruits peuvent poursuivre : 

• le propriétaire occupant ; 
• ou le locataire du logement.

À noter :

S’il est dûment informé des nuisances engendrées par son locataire, le propriétaire doit engager des démarches auprès du fauteur de troubles. S'il ne le fait pas, sa responsabilité peut être engagée.

Action du bailleur

Une fois informé du comportement fautif de son locataire, le bailleur doit utiliser tous les moyens pour faire cesser les troubles. Peu importe qu'il y parvienne : sa responsabilité ne peut être engagée que s'il ne réagit pas.

Le propriétaire peut d'abord mettre son locataire en demeure de cesser ces nuisances et d'user paisiblement du logement qu'il occupe. Un courrier recommandé avec avis de réception est nécessaire pour apporter la preuve de la démarche.

Le propriétaire peut également faire appel à un conciliateur de justice.

Si les nuisances persistent en dépit des démarches amiables, le propriétaire peut : 

• lorsque le bail contient une clause de résiliation pour non-respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux loués, saisir le tribunal d'instance pour faire constater la résiliation du bail et obtenir l'expulsion du locataire ;  
• lorsque le bail ne contient pas cette clause, assigner le locataire par acte d'huissier devant le tribunal d'instance pour demander la résiliation du bail et l'expulsion du locataire.

À noter :

Il peut aussi, lorsque le terme du bail est proche, adresser au locataire, au moins 6 mois avant cette date, un congé (préavis) pour motif légitime et sérieux fondé sur le non-respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux loués.

Si le bailleur n'agit pas

Si le bailleur n'agit pas, les personnes se plaignant des nuisances peuvent saisir le tribunal contre le bailleur. Le tribunal compétent dépend du montant des dommages réclamés :

La juridiction compétente dépend des sommes en jeu dans le litige. 

• Pour un litige inférieur à 10 000 €, c'est le tribunal d'instance (TI) 
• Pour un litige supérieur à 10 000 €, c'est le tribunal de grande instance (TGI).

Détérioration de l'isolation acoustique (copropriété)

Dans un immeuble en copropriété, la détérioration de l'isolation acoustique d'un logement peut engager la responsabilité de son propriétaire vis-à-vis des autres copropriétaires si elle engendre des troubles anormaux de voisinage.

Par exemple, les nuisances engendrées par le changement d'un revêtement de sol (carrelage à la place de moquette) peuvent ouvrir droit à réparation si ce changement : 

• méconnaît les stipulations du règlement de copropriété ;
• ou détériore fortement le confort acoustique de l'immeuble (notamment au regard des normes réglementaires).

À savoir :

Si le changement de revêtement est imputable au locataire, c'est ce dernier (et non le propriétaire) qui doit réparer le préjudice subi par un copropriétaire.

Textes de référence

• Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs 

  Articles 3, 4g, 6-1 et 7b

• Code civil : article 1729 

  Faculté de faire résilier le bail