Pourquoi la libéralisation du logement par Macron peut faire très mal avant de faire du bien

S'il vise à favoriser la construction, le plan annoncé mercredi 21 septembre 2017 va d'abord s'articuler autour des coupes dans les APL.

La libéralisation du logement par Macron peut faire très mal avant de faire du bien.

POLITIQUE - Construire plus et dépenser moins. La devise d'Emmanuel Macron vire à l'équation insoluble au moment où son gouvernement s'apprête à dévoiler "sa stratégie logement". Reportée de quelques jours à cause du passage de l'ouragan Irma sur les Antilles, la présentation par Jacques Mézard (ministre de la Cohésion des territoires) et Julien Demormandie (ministre délégué) a finalement lieu ce mercredi 20 septembre avant une concrétisation d'ici à la fin de l'année par un projet de loi.

Seulement, depuis quelques semaines, l'exécutif n'est pas resté muet sur le sujet. Bien au contraire. Mais les multiples déclarations et décisions qu'il a prises ont surtout fait craindre le pire à plusieurs acteurs du marché: locataires, bailleurs sociaux et propriétaires ont fait part de leurs vives inquiétudes.

Présenter une politique globale doit donc permettre au gouvernement de répondre aux critiques et mettre en avant le volet qui manquait jusqu'à présent: l'encouragement à la construction qui doit conduire, à terme à la baisse des prix de l'immobilier; le gouvernement se refuse en attendant à étendre l'encadrement des loyers. Reste que les deux ministres vont se heurter à un dilemme de calendrier, car la baisse des dépenses est prévue pour tout de suite -c'est-à-dire dans le budget 2018-, alors que le reste de la politique mettra des mois voire des années à se faire ressentir.

Priorité aux zones tendues

À court terme, toutefois, le gouvernement promet de faciliter la construction de logements par des décisions simple à mettre en œuvre. Exemple: il compte engager une lutte contre les recours abusifs sur les permis de construire (30.000 sont déposés chaque année) en encadrant mieux leur dépôt.

Comme Emmanuel Macron s'y est engagé il y a quelques jours, l'exécutif promet aussi un moratoire sur les normes techniques et environnementales dont il estime qu'elles sont un frein à la construction. L'exécutif devra tout de même veiller à ce que cela n'entre pas en contradiction avec la suppression annoncée des "passoires thermiques".

Construire plus de logements passe aussi par une libération du foncier. Pour inciter les propriétaires de terrain à les vendre afin de construire des logements dessus, le gouvernement réfléchit ainsi à un levier fiscal qui réduirait leur imposition. Cette stratégie visera particulièrement les zones les plus tendues, soit les zones urbaines les plus denses où il manque de logements.

C'est dans ces zones que sera sans doute recentrée la possibilité de recourir au prêt à taux zéro (PTZ) et au dispositif Pinel. Le premier, qui a bénéficié à 117.000 foyers en 2017, favorise l'accession à la propriété quand le second est une incitation pour acheter un logement et le louer. Or, la Fédération française du bâtiment estime que six PTZ sur dix sont distribués hors zone tendues.

Et pour répondre aux problèmes des logements vides (qui sont très nombreux dans les grosses agglomérations), le gouvernement envisage la création d'un nouveau type de "bail de plus courte durée assorti de mesures de garantie du loyer" à destination des jeunes. Avec cette mesure qui peut vite entrer en vigueur, le risque est de devoir faire face à un procès en précarité.

Les coupes sont pour tout de suite

Mais ce n'est pas la seule critique qui guette la majorité. Jacques Mézard et Julien Denormandie vont devoir bien maîtriser la communication pour que ces mesures ne soient pas supplantées par toutes les sources d'économies qui seront annoncées. Car l'objectif final rappelé ce lundi par Gérald Darmanin, le ministre des Comptes publics, est clair: "faire des économies". Le ministère du Logement sera en effet l'un des seuls à voir son enveloppe budgétaire diminuer en 2018. "On paie 40 milliards chaque année pour 4 millions de mal-logés en France", a-t-il lancé confirmant au moins un milliard d'euros d'économies.

Julien Denormandie, l'un des plus proches lieutenants d'Emmanuel Macron, a beau rassurer que pas un allocataire ne perdra un euro, l'annonce d'une diminution des APL de 50 euros pour les locataires de logement sociaux fait craindre le pire. Le souvenir du coup de rabot généralisé de 5 euros pour la fin d'année 2017 reste en effet dans toutes les têtes.

Là où le gouvernement risque d'attiser la contestation, c'est pour la refonte globale de l'attribution des APL, dont l'exécutif considère qu'elle est une source de l'explosion des loyers. Au-delà du parc public, il faut donc s'attendre à ce que des personnes qui en bénéficiaient dans le parc privé ne les touchent plus. L'une des options évoquées est de retirer ses allocations aux étudiants qui sont toujours rattachés au foyer fiscal de leurs parents quand ceux-ci ont des revenus suffisants. Le tout étant de savoir ce que l'on considère comme des revenus suffisants.

Dans le cadre de cette refonte globale, Julien Denormandie a confirmé également que le taux du livret A serait stabilisé, sans doute pendant un ou deux ans. Seulement, le placement préféré des Français pointe aujourd'hui à un taux historiquement bas. Toujours sur le volet financier, l'imposition du PEL annoncée récemment par Bruno Le Maire est une mauvaise nouvelle pour les épargnants de la classe moyenne.

Pour faire avaler la pilule, le gouvernement pourra s'appuyer sur un rapport que la Cour des comptes a rendu lundi. Les sages de la rue Cambon encouragent la révision si ce n'est la suppression des aides publiques au logement social.

Plus concrètement, ce que le plan logement du gouvernement va changer en fonction de votre profil

Nous avons  décrypté pour vous  la liste des annonces du ministère de la Cohésion des territoires.

Si vous êtes acheteur

Bonne nouvelle, le prêt taux zéro (PTZ) va être prolongé. Mauvaise nouvelle, il va être réduit. Destiné aux primo-accédants dans le neuf, le PTZ actuel sera prolongé pour quatre ans, tout en étant resserré sur les zones les plus tendues, c'est-à-dire A et B1.

Les communes classées B2 et C (voir ici pour vérifier où vous vous situez) n'y donneront plus droit, sauf pour les travaux dans des logements anciens. Et encore, l'apport maximal sera réduit à 20% du coût d'acquisition, contre 40% aujourd'hui.

Ce recalibrage du PTZ va exclure près de 40% des candidats actuels à ce dispositif.

Ensuite, une série de mesures est destinée à faire baisser les prix en augmentant l'offre et en baissant les coûts de construction. D'abord en encourageant la mise en construction de nouveaux terrains, grâce à un abattement fiscal sur leur vente pour les trois prochaines années, ensuite en réduisant les recours abusifs des riverains contre les nouvelles constructions, enfin en simplifiant les normes de constructions actuelles. Y compris au détriment des handicapés.

En revanche, rien sur les droits de mutation, c'est-à-dire les fameux frais de notaire (près de 7% du prix d'achat).

Si vous êtes locataire

Aucune annonce directement destinée à améliorer la vie des locataires. On savait déjà que le montant des APL sera désormais calculé sur les revenus en cours d'année, plus avec un décalage de deux ans. En théorie, ce chantier de diminution des APL doit participer à faire baisser les prix du marché, en même temps que l'accroissement du parc avec la politique pro-construction. Problème la baisse des loyers attendue étant du ressort de la seule bonne volonté des bailleurs, nul doute qu’elle n’arrivera jamais, sauf pour les locataires du secteur social (HLM), avec pour corollaire une diminution des possibilités d’entretien et de rénovation du parc social faute de moyens financiers suffisants. Sans compter que certains bailleurs sociaux dont le nombre de locataires percevant l’APL est très élevé risque purement et simplement de ne plus pouvoir faire face et contraint de glisser la clef sous la porte.

Si vous êtes locataire en HLM

Aujourd'hui, un logement social est attribué à vie. Si les revenus finissent par évoluer, un surloyer peut être pratiqué, mais rien n'est prévu pour prendre en compte l'évolution de la situation personnelle. Cela pourrait bientôt changer.

Les enfants qui quittent le foyer, un remariage qui en amènent d'autres... "Nous voulons plus de mobilité dans le parc social, avec un réexamen tous les 6 ans et proposer un logement adapté à la situation de chacun", a précisé Jacques Mézard.

Si vous êtes étudiant ou jeune travailleur

Pour aider les étudiants et les jeunes actifs, "souvent victimes de discrimination dans l'accès au logement", le gouvernement prévoit de construire 60.000 logements pour les premiers et 20.000 destinés aux seconds sur le quinquennat.

Il va également proposer une "solution de garantie à l'ensemble des étudiants locataires sans conditions de ressources et pour tous les logements", en étendant la garantie existante, Visale, financée par Action Logement, a précisé Jacques Mézard, le ministre de la Cohésion des territoires.

Un "bail mobilité de 1 à 10 mois", sera par ailleurs créé, à destination des étudiants et des personnes en formation. "Aucun dépôt de garantie ne sera demandé", a précisé Julien Denormandie, secrétaire d'état à la Cohésion des territoires.

Si vous êtes investisseur

Comme le PTZ, le dispositif Pinel va être prolongé de quatre ans, mais réduit géographiquement. Destiné à encourager l'investissement dans le neuf, ou le bâti rénové, il permet une réduction d'impôt allant jusqu'à 63.000 euros pour une mise en location d'un minimum de 6 ans. Désormais, les communes classées C et B2 n'y donneront plus droit (voir ici la carte des zonages).

Si vous êtes propriétaire

Les propriétaires n'ont pas été gâtés par le gouvernement. Entre les mesures destinés à faire baisser les prix du marché à l'achat (donc à la vente) et la baisse des prix à la location, rien n'a été prévu pour leur faire plaisir.

En limitant les recours contre la construction de nouveaux logements, le plan logement du gouvernement Philippe limite même leur capacité à préserver leur voisinage.

Pour en savoir plus

• Le plan logement du gouvernement