Hausse de loyer : l'indexation annuelle

Tout augmente ! Le loyer ne déroge pas à cette règle. Mais pendant toute la durée du bail, son montant ne peut évoluer que proportionnellement à l’évolution de l’indice de référence des loyers, une fois par an, à la date convenue, généralement celle de l’anniversaire du bail.

L’indexation doit être prévue dans le contrat de location, mais la loi Alur prévoit qu'elle pourrait s’appliquer sans qu’une clause spécifique ne le prévoie. À noter : mis à part cette indexation annuelle, votre propriétaire ne peut augmenter le loyer sans votre accord, sauf à entamer une procédure.

Quel que soit le motif de l’augmentation, cette dernière ne s’applique qu’au loyer, pas à la provision pour charges ni au montant du dépôt de garantie, ce dernier restant invariable pendant toute la durée du bail.

L’indice de l’Insee comme référence

Créé en 2006 et corrigé en 2008 (loi n° 2008-111 du 8 février 2008, J.O. du 9), l’indice de référence des loyers (IRL) traduit la moyenne sur douze mois des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. Il est publié dans les trois semaines qui suivent la fin du trimestre par l’Institut national de la statistique et des études économiques (Insee) : Le nouvel indice de référence des loyers (IRL) a été publié le 15 janvier 2019 par l'Institut national de la statistique et des études économiques (Insee). L'indice du 4^e trimestre 2018 s'élève désormais à 129,03, ce qui représente une hausse annuelle de 1,74 %. Pour rappel, il avait augmenté de 1,57 % au 3^e trimestre 2018.

Le calcul par l’exemple

La durée du bail est de trois ou six ans, selon que votre propriétaire est un particulier ou une société.

Imaginons un bail démarrant le 1^er septembre 2011 avec un loyer de 450 € :

Le contrat devait mentionner le dernier IRL connu à cette date, celui du 2^e trimestre 2011 (publié le 22 juillet) : 120,31. Le 17 juillet 2012, l’Insee annonce l’IRL du 2^e trimestre 2012 à 122,96 (en progression de 2,20 %), puis celui du 2^e trimestre 2013 le 16 juillet 2013, à 124,44 (+ 1,20 %).

Le calcul du loyer s’établit selon la formule suivante :

nouveau loyer = ancien loyer + [(ancien loyer/ancien IRL) × nouvel IRL]. Soit 450 € + [(450/120,31) × 122,96] = 459,91 €, à partir de septembre 2012. Puis 459,91 € + [(459,91/122,96) × 124,44] = 465,45 €, à compter de septembre 2013.

L'évolution de l'IRL ces dernières années