Le propriétaire peut mettre fin au bail si le locataire ne respecte pas son engagement de payer le loyer et les charges aux échéances convenues. Si le bail contient une clause résolutoire, sa résiliation peut être prononcée automatiquement par le propriétaire, sous réserve de respecter une certaine procédure. À défaut, le propriétaire peut demander la résiliation du bail en justice et l'expulsion du locataire.

Recours préalable du propriétaire

Dès le premier impayé de loyer et avant toute action tendant à demander la résiliation du bail, le propriétaire doit s'adresser :

• à son assureur s'il a une assurance garantissant les impayés de loyer (garantie des risques locatifs, par exemple)
• ou à la personne qui s'est portée caution pour le locataire, lorsqu'il en existe une.

Si le locataire perçoit une aide au logement, le propriétaire peut obtenir de la caisse d'allocations familiales (Caf) qu'elle lui soit versée directement en tiers payant.

Résiliation du bail par le biais d'une clause résolutoire

Envoi d'un commandement de payer

Le bail peut contenir une clause résolutoire indiquant que le bail sera résilié automatiquement si le locataire ne paie pas son loyer et ses charges aux échéances convenues. En pratique, cette clause existe dans la plupart des contrats de location.

Avant la mise en œuvre de la clause résolutoire, le propriétaire doit envoyer un commandement de payer au locataire par acte d'huissier.

Le locataire dispose ensuite d'un délai :

• pour rembourser ce qu'il doit,
• ou pour demander des délais de paiement au juge.

À noter : si le locataire abandonne le logement, le bailleur peut récupérer son logement selon une procédure spécifique.

Délais de paiement

Le locataire dispose d'un délai de 2 mois pour régulariser sa situation en payant ce qui est dû. Durant ce délai, le locataire peut :

• demander des délais de paiement en saisissant le tribunal d'instance de son domicile
• et/ou demander ponctuellement une aide financière à un fonds de solidarité pour le logement (FSL).

Si une caution du locataire s'est engagée auprès du propriétaire, l'huissier lui signifie également un commandement de payer.

Absence de paiement après le délai de 2 mois

À l'issue du délai de 2 mois (ou du délai de paiement accordé par le juge), le propriétaire peut saisir le tribunal d'instance en référé pour lui demander de constater que le bail est résilié et prononcer l'expulsion.

Résiliation judiciaire

Assignation du locataire en justice

Si le bail ne contient pas de clause résolutoire, le propriétaire doit directement assigner le locataire par acte d'huissier, devant le tribunal d'instance, pour demander la résiliation du bail et son expulsion.

Avant d'assigner le locataire en justice, le propriétaire peut lui adresser une mise en demeure de respecter ses engagements, mais il n'y est pas obligé.

À noter : à partir du 1er janvier 2015, un bailleur personne morale autre qu'une SCI familiale (bailleur social ou institutionnel par exemple) ne pourra pas délivrer d'assignation dans les 2 mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Décision du juge

Le tribunal d'instance apprécie si la faute du locataire est d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail et l'expulsion.

Au vu de la situation financière du locataire, le juge peut décider d'accorder des délais de paiement s'il estime que sa situation lui permet de régler sa dette. Si ce n'est pas le cas, le juge peut prononcer la résiliation du bail et ordonner l'expulsion du locataire.

Suite à la décision de justice ordonnant la résiliation du bail et l'expulsion du locataire, le propriétaire doit lui envoyer par huissier un commandement de quitter les lieux. Le locataire dispose alors de 2 mois à compter de la réception de cet acte pour quitter le logement.

Délais pour quitter le logement

Le locataire peut saisir le tribunal de grande instance (TGI) pour obtenir un délai supplémentaire pour quitter le logement.

Le TGI peut accorder un délai supplémentaire d'1 mois à 1 an maximum en fonction de la situation de l'intéressé (âge, état de santé, situation familiale). 

Expulsion

Intervention d'un huissier

La procédure d'expulsion doit être mise en œuvre par un huissier. L'huissier peut annoncer préalablement sa visite, mais ce n'est pas obligatoire. L'huissier doit se présenter au logement les jours ouvrables entre 6 heures et 21 heures.

Attention : depuis le 27 mars 2014, le bailleur qui procède lui-même à l'expulsion d'un locataire indélicat (expulsion illégale) est passible de 3 ans de prison et de 30 000 € d'amende.

Cas de figure selon la présence ou non du locataire

Plusieurs cas de figure peuvent se présenter le jour de l'expulsion :

• le locataire n'émet aucune protestation pour quitter les lieux : l'huissier dresse un procès-verbal dans lequel il procède à l'inventaire des meubles et indique les lieux où ils sont déposés et récupère les clés du logement ;
• le locataire refuse d'ouvrir la porte : l'huissier dresse un procès-verbal de tentative d'expulsion qui relate son échec et fait appel à une autorité de police ;

• le locataire est absent le jour de l'expulsion : l'huissier ne peut pénétrer dans le logement que s'il est accompagné d'une autorité de police et d'un serrurier. L'huissier dresse ensuite un procès-verbal d'expulsion, fait enlever les meubles et changer la serrure. Il informe le locataire par une affiche placardée sur la porte par laquelle il lui signifie qu'il ne peut plus pénétrer dans le logement.

Le propriétaire ne peut pas prendre l'initiative de pénétrer dans le logement avant l'intervention d'un huissier, faire changer la serrure et toucher aux meubles, sous peine de poursuites pour violation de domicile.

Expulsion interdite durant la trêve hivernale

Aucune expulsion ne peut intervenir pendant la période dite de trêve hivernale allant du 1^er novembre au 31 mars, sauf si l'expulsion est engagée à l'encontre :

• d'un locataire qui loue un logement dans un immeuble qui a fait l'objet d'un arrêté de péril,
• ou d'un locataire dont l'expulsion est assortie d'un relogement correspondant à ses besoins familiaux (le nombre de pièces doit correspondre au nombre d'occupants).

Un squatteur ne peut pas être expulsé pendant la trêve hivernale, sauf décision contraire du juge.

À savoir : la trêve hivernale n'empêche pas le propriétaire d'engager un recours devant le tribunal d'instance visant à ouvrir une procédure d'expulsion.

Une action rapide devant la justice civile peut se faire avec une procédure de référé. Elle permet de demander des mesures provisoires afin de régler des cas urgents.

Dans quelles situations peut-on utiliser un référé ?

Un référé sert dans les cas d'urgence afin de préserver les droits du demandeur.

Cas d'utilisation

Un référé permet de demander :

• des mesures d'instruction (enquête) comme une expertise, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir des preuves avant tout procès,
• toutes les mesures qui ne se heurtent pas à une contestation sérieuse ou justifiées par l'existence d'un différend,
• toutes les mesures qui s'imposent, même en présence de contestations sérieuses, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Un trouble manifestement illicite est un trouble constituant une violation évidente d'une règle de droit (des travaux gênants par exemple),
• le versement d'une provision (pour régler une dette par exemple) ou l'exécution de toute autre obligation (livrer une marchandise...), si son existence n'est pas sérieusement contestable.

Caractère provisoire de la décision

Les décisions issues d'un référé ne sont qu'une solution provisoire.

La procédure est généralement complémentaire d'un procès principal ordinaire déjà engagé ou à engager. Un référé permet cependant d'obtenir une somme provisoire comme des dommages et intérêts en attendant le résultat du procès principal.

Ce procès principal porte sur le fond, c'est-à-dire sur la totalité des problèmes à résoudre. Les mesures ordonnées par un référé peuvent être contredites par le tribunal en charge du procès principal.

Comment demander un référé ?

Juridictions compétentes

Selon le type de litige et les sommes en jeu, le référé civil est utilisable devant :

• le tribunal d'instance pour les affaires de moins de 10 000 € 
• le tribunal de grande instance pour les affaires de plus de 10 000 € 
• le tribunal de commerce,
• le conseil de prud'hommes,
• le tribunal des affaires de la sécurité sociale.

À savoir : il est également possible d'utiliser une procédure de référé devant la justice administrative (tribunal administratif).

Requête

Le demandeur doit établir une requête au président de la juridiction concernée par le procès principal.

La requête est rédigée sur papier libre et adressée au greffe du tribunal avec la mention "référé" sur l'enveloppe.

Assignation

Le demandeur doit adresser une assignation à la partie adverse, afin de l'informer de sa démarche.

L'assignation est réalisée par un huissier de justice.

Décision

Après examen de la demande et audition des parties, si le président de la juridiction accède à tout ou partie des demandes, il prend toutes les mesures qu'il juge nécessaire.

Ces mesures figurent dans une décision appelée "ordonnance de référé".

Appel

Il est possible de faire appel dans un délai de 15 jours suivant la notification de l'ordonnance.

Cependant, la décision est exécutoire par provision, un appel ne suspend son exécution par la partie adverse.

Quel est le coût d'un référé ?

La procédure est gratuite, sauf devant le tribunal de commerce. Dans ce cas, il faut se renseigner auprès du greffe compétent.

Le recours à un avocat n'est pas obligatoire.

 Où s'adresser ?

• Tribunal de grande instance (TGI) Pour saisir le TGI ou le tribunal des affaires de sécurité sociale Ministère en charge de la justice
• Tribunal d'instance (TI) Pour saisir le tribunal d'instance Ministère en charge de la justice
• Conseil de prud'hommes Pour saisir le conseil de prud'hommes
• Greffe du tribunal de commerce Pour saisir le tribunal de commerce Ministère en charge de la justice
• Maison de justice et du droit Pour s'informer Ministère en charge de la justice
• Huissier de justice Pour délivrer une assignation
• Avocat Pour être assisté Conseil national des barreaux