Le propriétaire est responsable envers le locataire des troubles de voisinage causés par les autres locataires ou occupants de l'immeuble. C'est ce que rappelle la Cour de cassation le dans une décision du 8 mars 2018.

Le locataire d'un logement HLM qui subissait les nuisances sonores provoquées par ses voisins du dessus avait demandé à son bailleur de les faire cesser. Le bailleur avait adressé trois lettres recommandées aux auteurs des troubles, mais sans résultat. Le locataire avait alors saisi la justice afin que son bailleur soit condamné à prendre des mesures propres à faire cesser les troubles.

La cour d'appel avait estimé que les lettres recommandées adressées aux auteurs des troubles, étaient suffisantes, et que l'on ne pouvait pas reprocher au bailleur de ne pas avoir engagé une procédure d'expulsion à leur encontre.

Mais ce n'est pas l'avis de la Cour de cassation. Le bailleur est responsable envers le locataire des troubles de jouissance causés par les autres locataires ou occupants de l'immeuble. Il n'est pas nécessaire qu'une clause du bail le prévoie expressément. Il ne peut échapper à cette responsabilité qu'en cas de force majeure.

Le trouble du voisinage est à répétition et manifeste, parfois il déborde même sur des voies de fait. Le propriétaire doit donc agir.

Un propriétaire est tenu d'assurer à son locataire la jouissance paisible du logement qu'il lui loue. C'est écrit en toutes lettres à l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports entre bailleurs et locataires. Autant dire qu'ici, le propriétaire concerné a tout faux puisque nonobstant un premier signalement l'invitant à agir contre le locataire fautif, il n'a ...

Le propriétaire est responsable envers le locataire des troubles de voisinage causés par les autres locataires ou occupants de l'immeuble. C'est ce que rappelle la Cour de cassation le dans une décision du 8 mars 2018.

Le locataire d'un logement HLM qui subissait les nuisances sonores provoquées par ses voisins du dessus avait demandé à son bailleur de les faire cesser. Le bailleur avait adressé trois lettres recommandées aux auteurs des troubles, mais sans résultat. Le locataire avait alors saisi la justice afin que son bailleur soit condamné à prendre des mesures propres à faire cesser les troubles.

La cour d'appel avait estimé que les lettres recommandées adressées aux auteurs des troubles, étaient suffisantes, et que l'on ne pouvait pas reprocher au bailleur de ne pas avoir engagé une procédure d'expulsion à leur encontre.

Mais ce n'est pas l'avis de la Cour de cassation. Le bailleur est responsable envers le locataire des troubles de jouissance causés par les autres locataires ou occupants de l'immeuble. Il n'est pas nécessaire qu'une clause du bail le prévoie expressément. Il ne peut échapper à cette responsabilité qu'en cas de force majeure.

Le trouble du voisinage est à répétition et manifeste, parfois il déborde même sur des voies de fait. Le propriétaire doit donc agir.

Un propriétaire est tenu d'assurer à son locataire la jouissance paisible du logement qu'il lui loue. C'est écrit en toutes lettres à l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports entre bailleurs et locataires. Autant dire qu'ici, le propriétaire concerné a tout faux puisque nonobstant un premier signalement l'invitant à agir contre le locataire fautif, il n'a rien fait pour que le calme revienne dans son immeuble.

Normalement, dès la survenance des premiers troubles dont le propriétaire a été prévenu, ce dernier aurait dû mettre en demeure l'auteur présumé de cesser ses agissements dans les délais les plus brefs. La loi du 5 mars 2007 relative à la prévention de la délinquance a d'ailleurs introduit la possibilité de rendre les propriétaires responsables des troubles causés par les occupants de leurs logements, s'ils ont fait preuve de négligence et n'ont entamé aucune action pour y mettre fin.

Mais en matière d'action attendue du bailleur, une mise en demeure n'a pas forcément l'efficacité recherchée. En parallèle, une assignation devant le tribunal d'instance afin de faire reconnaître le trouble de voisinage aurait eu ici plus d'impact. Une telle reconnaissance judiciaire est même un levier puissant entre les mains du bailleur puisque la loi du 5 mars 2007 permet d'insérer dans un bail une clause prévoyant sa résiliation de plein droit en cas de troubles du voisinage constatés par une décision de justice.

Une résiliation du bail qui s'impose

Le propriétaire qui dispose de la preuve judiciaire du trouble, « passée en force de chose jugée » (décision définitive, non susceptible d'appel) peut prier son locataire, sans autre forme de procès, de quitter les lieux à tout moment.
En effet, s'il peut lui être signifié, jugement à l'appui, l'obligation qui lui est faite d'avoir à cesser les troubles, qu'ils se poursuivent, comme dans ce dossier, alors la résiliation sera acquise sans autre forme de procès, c'est-à-dire sans que le juge ait à se prononcer, sinon à la constater seulement.

Il peut toutefois arriver que le locataire, devenu occupant sans titre, continue à séjourner dans le logement. Qu'il en soit ainsi, le propriétaire devra engager une procédure d'expulsion à son encontre.

Troubles de voisinage : les nuisances peuvent aussi être visuelles

Des encombrants entreposés dans un jardin à la vue des voisins peuvent constituer un trouble anormal de voisinage. C'est ce que rappelle une décision de la Cour de cassation du 8 mars 2018.

À la demande de leurs voisins, les propriétaires d'un pavillon ont été condamnés sur ce fondement pour avoir entreposé sur leur propriété, en divers endroits, de nombreux encombrants, tels que WC, fauteuil en skaï, carcasse de réfrigérateur, banquette déchirée, bouteille de gaz, ou encore rouleau de grillage.

La justice a en effet considéré que la vue sur ces divers « objets » constituait un trouble de voisinage ouvrant droit à réparation.

Au même titre que des nuisances sonores ou olfactives, des nuisances visuelles peuvent parfois être considérées comme des troubles anormaux de voisinage. Ainsi, la Cour de cassation a déjà jugé qu'une clôture constituée de vieux sommiers métalliques rouillés pouvait causer un « préjudice esthétique incontestable » au voisinage.

Textes de référence

• Cour de cassation, Chambre civile 3, 8 mars 2018, 17-12536

• Cour de cassation, Chambre civile 3, 8 mars 2018, 17-10315