« L’indication de la surface du logement dans le bail, le compromis ou l’acte de vente est une obligation légale. De quoi parle-t-on exactement ? »

L’indication de la superficie d’un logement vide sur le bail, le compromis de vente et l’acte notarié d’un bien est une mention obligatoire relavant de : la loi Boutin pour la location (article 78 de la loi du 25 mars 2009) et de la loi Carrez pour la vente d’un lot en copropriété (loi no 96-1107 du 18 décembre 1996) Trois types de surface permettent de calculer la superficie d’un logement mis en location.

LA SURFACE HABITABLE

Elle correspond à la surface au sol réelle du logement arrondit au m² supérieur, déduction faite des surfaces occupées par les murs et les cloisons, et hauteurs inférieures à 1.80 m.

C’est le mode de calcul utilisé pour les logements vides relevant d’aucune convention (le parc privé).

LA SURFACE CORRIGÉE

C’est la surface habitable à laquelle on applique des coefficients de correction de la surface qui tiennent compte de l’état d’entretien, des équipements (ascenseur, baignoire, …) ou encore de la situation du logement (l’ensoleillement, la vue…).

Référence légale : décret n° 48-1766 du 22 novembre 1948

LA SURFACE UTILE

Elle se définit comme la surface habitable à laquelle est ajoutée la moitié de la surface des annexes privatives (caves, des sous-sols, ateliers, celliers, combles, balcons, vérandas…).

Référence légale : article R. 353-16 du Code de la construction et de l’habitation

LA SURFACE DU LOGEMENT DANS LE PARC SOCIAL (HLM)

Pour le logement HLM et les logements conventionnés avant le 1^er juillet 1996, la valeur des loyers est fixée au m² de surface corrigée.

Si les conventions ont été conclues après le 1^er juillet 1996, le loyer est alors fixé au m² de surface utile.

LE CAS DES LOGEMENTS DITS « DE 48 »

Les logements soumis à la loi n°48-1360 du 1^er septembre 1948 peuvent sortir de ce conventionnement à l’occasion de travaux d’amélioration, par exemple, par l’ajout de WC, d’une salle de bain, etc.

La superficie sera alors calculée selon la surface utile.

LES RECOURS EN CAS DE SURFACE ERRONÉE
LOCATION

Si la surface est inférieure de plus d’1/20^e de celle inscrite au bail, le bailleur est obligé de procéder à une diminution du loyer, proportionnelle à l’écart constaté, après mise en demeure du locataire.

En cas d’absence d’indication relative à la surface dans le bail, le locataire a 1 mois pour saisir le bailleur et le mettre en demeure de porter l’information sur celui-ci.
VENTE

Si la surface réelle est inférieure de plus de 5% à la surface mentionnée dans l’acte de vente, vous pouvez alors demander une réduction du prix de vente au prorata de la surface erronée, sans que celle-ci ne soit remise en cause.

A défaut d’accord amiable avec le vendeur sur une rétrocession du prix, l’acquéreur peut faire reconnaître ses droits en justice.

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Voir en ligne : AFOC - Site internet