Tout bailleur est tenu de proposer à son locataire un habitat digne, respectant de nombreux critères. En l’absence de conformité, des recours et des sanctions sont envisageables.

Certains propriétaires peu scrupuleux louent des habitations qui n’en méritent pas le nom, car bien loin des obligations légales. Tout logement doit répondre à des conditions minimales de surface et de confort, et ne pas porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé des occupants. Il doit aussi bénéficier d’un bon renouvellement de l'air (systèmes d’ouverture, de ventilation...) et d'un éclairage naturel suffisant.

Une habitation décente est censée disposer aussi d’un certain nombre d’équipements : chauffage, alimentation en eau potable, évacuation des eaux, réseau électrique permettant l'éclairage de toutes les pièces et le fonctionnement des appareils ménagers, coin cuisine aménageable avec évier raccordé, équipement sanitaire avec baignoire ou douche et Wc séparés de la pièce principale.

Cette pièce principale, obligatoire, doit être d’une surface habitable d’au moins 9 m² et d’une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 mètres, soit l’équivalent d’un volume habitable de 20 m³.

Diminution ou suspension du loyer

Si votre logement ne respecte pas ces critères, deux voies sont possibles : la solution amiable ou, faute d'accord, le recours à la justice. Dans un premier temps, vous devez demander par écrit à votre propriétaire la mise en conformité de votre habitation. Si, dans un délai de deux mois, votre bailleur n’engage pas de travaux, vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation, afin de trouver une entente amiable, ou bien saisir directement le tribunal d’instance.

Le juge peut alors décider des travaux à réaliser – à la charge du bailleur – et le délai imparti. S'ils ne sont pas effectués, il peut prononcer une diminution du loyer, voire suspendre son paiement. En cas d'accident lié au mauvais état du logement, la responsabilité du bailleur peut être engagée et une sanction pénale infligée. Il risque également d’être condamné à vous verser des dommages et intérêts. 

Derniers conseils : vous ne pouvez pas interrompre ou réduire de votre propre chef le paiement du loyer, mais vous avez le droit de quitter votre logement non décent sans préavis. Sachez que votre propriétaire n’est pas tenu de vous fournir un logement de remplacement durant la durée des travaux. Enfin, vous pouvez vous faire assister dans vos démarches par une association agréée et bénéficier, sous conditions, d’une aide juridictionnelle.

Des conséquences sur les aides au logement

Si vous êtes bénéficiaire d’une aide au logement et que votre propriétaire est contraint par la justice d’effectuer des travaux, votre Caf suspend son versement (18 mois le cas échéant, renouvelables dans certaines conditions). Durant cette période, le bailleur est tenu de mettre en conformité le logement. Vous ne devez régler que la différence entre le montant du loyer et celui de l’allocation de logement. En cas de mise en conformité dans les délais impartis, l’allocation de logement consignée est reversée plus tard au bailleur.

En savoir plus

- Le site de l’Agence nationale pour l’information sur le logement (Anil)
- La rubrique dédiée aux obligations du bailleur en matière de décence du logement sur le site du ministère du Logement.