Pour les baux conclus après le 27 mars 2014, les colocataires et leurs éventuels garants ne sont tenus que pendant six mois à l’obligation de solidarité en cas de départ d’un des occupants, précise la loi Macron.

La loi Macron pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques, publiée le 7 août au Journal officiel, modifie les règles de la colocation.

Premier changement : des personnes mariées ou liées par un Pacs ne peuvent plus occuper un logement sous le régime de la colocation si elles sont les seules locataires. Cette nouvelle règle s’applique à partir de la conclusion du contrat de bail initial.

Le second changement, plus technique, précise quels sont les contrats pour lesquels s’applique la solidarité des colocataires en cas de départ. En effet, une disposition de la loi Alur du 24 mars 2014 a réduit le délai pendant lequel le locataire qui quitte le logement peut rester tenu au paiement du loyer et des charges, solidairement avec les locataires restés en place, après son départ. La loi Macron vient l’expliciter.

Les colocataires solidairement responsables

En général, les colocataires sont solidairement responsables du règlement de ces sommes : si l’un ne règle pas sa part, le bailleur peut demander à un autre de la payer. La clause de solidarité offre ainsi une protection au propriétaire.

Comme pour une location classique, en général, le bailleur peut demander au colocataire de disposer d’une caution solidaire. Si le locataire ne règle pas sa part, le propriétaire a la possibilité de se retourner auprès du garant afin d’obtenir le paiement de sa partie du loyer.

En présence d’une caution solidaire, le bailleur est encore mieux protégé pour les colocations. Le garant doit régler la part du loyer en cas de défaillance d’un des colocataires, même si ce dernier n’est pas celui pour lequel il se porte caution. Ainsi, dès lors qu’un colocataire ne paye pas son loyer, le propriétaire peut obtenir l’intervention d’une caution solidaire.

La fin de la solidarité

Pour tous les contrats signés avant le 27 mars 2014, rien ne change. La solidarité du colocataire et celle de la caution cessent à l’échéance du bail, sauf si le propriétaire accepte de :

·       mettre fin à la solidarité ;

·       et/ou remplacer le colocataire.

Pour tous les contrats signés après le 27 mars 2014, en revanche, la solidarité du colocataire et du garant s’assouplit. Pour le colocataire, comme pour sa caution, l’obligation de solidarité se termine :

·       lorsque le congé du colocataire prend effet et qu’un nouvel occupant figure au bail ;

·       en l’absence d’arrivée d’un nouveau colocataire, une fois écoulé un délai de six mois après que le congé a pris effet.

À la fin de la solidarité, le bailleur ne peut plus se tourner vers le colocataire et la caution solidaire.

La loi Macron prévoit que l’acte de cautionnement doit indiquer l’identité du colocataire pour lequel « l’extinction de la solidarité met fin à l’engagement de la caution ».

Sinon, l’acte de cautionnement est nul : le propriétaire ne peut pas exiger que le garant paie à la place d’un colocataire défaillant.