Les copropriétaires peuvent eux-mêmes remplir la fonction de syndic et s’occuper de l’immeuble. Cela peut présenter des avantages, mais il faut prendre quelques précautions.

Se passer d’un syndic professionnel en confiant la gestion de l’immeuble à un copropriétaire est tentant : moins d’honoraires, une gestion de proximité, ce qui devrait permettre de régler plus vite les problèmes. On parle parfois de syndic bénévole, même s’il est plus juste de le désigner comme syndic non professionnel. Les copropriétaires peuvent voter une rémunération au syndic en assemblée générale. Un syndic non professionnel ne doit pas coûter plus cher qu’un professionnel (donc moins de 150 € par lot).

Les missions du syndic bénévole

Le syndic non professionnel dispose des mêmes pouvoirs et des mêmes obligations que le professionnel : tenir la comptabilité, convoquer l’assemblée générale, assurer l’entretien de l’immeuble, faire procéder aux travaux… Toutefois, il n’est pas obligé d’obtenir une carte professionnelle ni de justifier d’une formation ou d’une expérience particulières. La formation est tout de même conseillée. Elle peut être obtenue auprès de l’Association des responsables de copropriété ou de la Chambre nationale des propriétaires. Le syndic non professionnel n’est pas tenu de présenter une garantie financière ou une assurance de responsabilité civile. Là encore, compte tenu de la complexité croissante de la législation sur les copropriétés, il est préférable de la souscrire. Comptez une centaine d’euros et ensuite 5 € par lot principal. Enfin, même dans le cas d’une toute petite copropriété, le syndic non professionnel a l’obligation d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat des copropriétaires.

Les inconvénients du syndic bénévole

Le problème est qu’il est difficile pour les copropriétaires de savoir si le syndic bénévole respecte bien les obligations réglementaires, à moins que l’un d’entre eux ait des compétences en la matière. De plus, cette fonction nécessite de savoir bien utiliser les techniques modernes de comptabilité. Enfin, pour les grosses copropriétés, la tâche peut être insurmontable pour une seule personne.

Le syndic coopératif

L’assemblée générale des copropriétaires peut aussi voter pour une forme coopérative. Dans ce cas, quelques copropriétaires sont élus, pour former un conseil syndical. Ensuite celui-ci va élire parmi eux un président, qui sera le « syndic ». Ce système ressemble un peu à un conseil municipal qui élit son maire. Dans la forme coopérative, il s’agit d’une fonction bénévole. Le contrôle de la comptabilité par un expert-comptable est obligatoire. La responsabilité repose sur plusieurs personnes, ce qui est un avantage, mais nécessite une bonne entente entre tous.